Come scoprire quanto vale la tua casa dopo il Covid

Chi vuole vendere casa nel 2021 non naviga in acque tranquille. Non solo una crisi economica, ma anche una pandemia che ha quasi interamente cambiato le priorità del mercato immobiliare italiano.

Quindi, come scoprire quanto vale la tua casa in un contesto post-pandemico?

Qualche giorno fa un mio cliente che sta cercando di vendere un attico in una grande città italiana mi ha detto:

“Beh ma a questo punto, visto che il periodo è instabile, ho pensato che forse mi conviene aspettare che torni tutto alla normalità, e non vendere proprio subito”.

Assolutamente sbagliato!

Fare considerazioni approssimative è il primo modo per perdere soldi e per condurre gli affari in modo non ottimale. Per questo motivo sconsiglio anche di rivolgersi a una ancora più approssimativa valutazione casa online.  

Voglio darti tutti gli strumenti che ti servono per valutare autonomamente la tua casa. In questa breve guida valuteremo insieme come è cambiato il valore degli immobili con la pandemia da Coronavirus, analizzando tutte le diversità rispetto al passato. 

Alla fine della lettura spero avrai qualche strumento valido e oggettivo per capire quanto vale il tuo immobile, se ha senso vendere subito, o se davvero è meglio aspettare.

Come scoprire quanto vale la tua casa

Se prima del Covid-19 bastava sapere alcune regole base ( vedi la mia guida generale su come valutare un immobile), oggi non è più così.

Perché?

Principalmente perché per scoprire quanto vale la tua casa devi innanzitutto chiederti: cosa cercano oggi le persone dal mercato immobiliare?

Ecco quindi il primo passaggio della tua valutazione di vendita di un immobile dopo il Covid.

1) Valuta come sono cambiate le esigenze di chi compra

Chi sta comprando un immobile sta facendo un investimento. È logico che oggi alcuni fattori rendono la scelta molto diversa dal passato:

• Si stima che un 30% dei lavoratori in più rimarrà in smart working: le case dovranno quindi avere un giardino.
• Le case in periferia e con giardino, secondo uno studio di Immobiliare.it, saranno da preferire a quelle in città.
• La crisi economica ha prodotto una crescente disoccupazione e un calo generale dei redditi. È logico prevedere che i tuoi potenziali compratori saranno sempre meno disposti a spendere.

2) Valuta la posizione del tuo immobile

Se chiedi ad esempio ad un qualsiasi Agente Immobiliare americano la regola d’oro per vendere un immobile, tutti ti risponderanno questi 3 punti: 

1. Location
2. Location
3. Location.

Insomma, il posto in cui si trova la casa che devi vendere è assolutamente fondamentale!

Saprai come scoprire quanto vale la tua casa solo in seguito a una riflessione seria sulla sua posizione. Considerando, ovviamente, i cambiamenti che la nostra società sta affrontando. 

Un esempio?

Si stima che le abitazioni in zone periferiche ma con alta vivibilità, o con vista, saranno privilegiate rispetto al passato. 

Quindi, il valore dell’attico in città del mio cliente tenderà sensibilmente a diminuire nel tempo? Dipende. La nostra valutazione non è finita.

3) Considera le condizioni energetiche e sismiche della tua casa

Forse non lo sapevi, ma a partire dal 2021 tutte le case di nuova costruzione dovranno essere sussistenti dal punto di vista energetico. 

Interessante, soprattutto se consideriamo che più del 70% delle case rientra nelle classi energetiche G, F ed E!

Aggiungi a questo il fatto che il 60% degli edifici residenziali non rispondono agli standard sismici minimi stabiliti negli anni ‘70.

Ultimo dato: il 10% degli immobili sul mercato è di nuova costruzione. 

Adesso ti faccio una domanda: quanto pensi che sia concorrenziale il tuo immobile, se non è adeguato agli standard energetici e sismici? Quanto lo sarà in futuro, visto che ormai siamo nel 2021?

Rispondo io: molto poco.

Nei prossimi anni tutti gli edifici tenderanno ad adeguarsi a questa tendenza, e chi mantiene la propria casa non “aggiornata” rischia di vedere il prezzo scendere a capofitto.

4) Valuta quanto reddito può produrre il tuo immobile

Chi vendeva un immobile residenziale spesso non ci pensava. 

Perché ti dovresti preoccupare del reddito, se stai vendendo un immobile a destinazione commerciale o produttiva?

Mi affido alle parole di Andrea Ragaini, vice direttore di Banca Generali: Ragaini non solo dice che il mattone è sempre piaciuto molto agli italiani, che spesso l’hanno scelto come investimento privilegiato.

Ma – e questa è la parte che più ci interessa – se prima si comprava anche un po’ a scatola chiusa, il Covid ha accelerato la corretta percezione di un immobile.

In poche parole: prima del virus i redditi alti, gli indici di mercato in crescita, e la fiducia nel mattone spingevano il compratore a molta più facilità di acquisto.

Invece, oggi chi acquista è più esigente e più attento a cosa e dove acquista. 

E questo ci porta all’ultima considerazione che dovresti fare per scoprire quanto vale la tua casa.

5) Considera sempre il potenziale acquirente come un imprenditore

Un caso che mi capita molto spesso tra le mani è questo: l’individuo A si ritrova a dover vendere la propria vecchia casa, un appartamento un po’ vecchiotto, in una zona residenziale di una media città italiana. 

L’individuo B cerca una prima casa. Trova l’appartamento molto gradevole, anche se con una classe energetica poco vantaggiosa, privo di terrazzo e con una serie di ristrutturazioni da fare.

Ora, l’individuo B è consapevole dell’incertezza del mercato immobiliare, causata dal Covid, e sta aprendo un mutuo a 20 anni per comprarsi casa. 

Proviamo a entrare nella sua testa: non solo B cerca una prima casa in un posto carino e tranquillo.

Ma tenderà a pensare come un imprenditore. Se tra vent’anni, o prima, il suo destino lavorativo e i suoi progetti cambieranno? Questo immobile sarà ancora competitivo sul mercato rispetto agli altri? 

Oppure bisognerà affrontare una ristrutturazione e un adeguamento energetico, per renderlo competitivo rispetto agli altri?

Se A non abbassa il prezzo, o non affronta alcune necessarie modifiche, il suo immobile potrebbe non risultare più concorrenziale sul mercato.

Come abbiamo detto, ora il compratore pensa molto di più a un potenziale reddito futuro dell’immobile che ti sta comprando.

Molti scenari sono cambiati.

Il valore della tua casa continuerà a crescere?

Alla luce di quello che abbiamo detto, penso che tu abbia capito che la risposta alla domanda è: “no”!

Per una serie di fattori:

• L’offerta continua a superare la domanda
• Per il mercato immobiliare è prevista una forte contrazione causa covid e crisi economica
• Dobbiamo sfatare il falso mito che il valore di un immobile continui a crescere all’infinito.
• Il compratore ha iniziato a ragionare confrontandosi con le nuove esigenze
• Gli edifici di nuova costruzione saranno energeticamente vincenti.

Ti sembra impossibile riuscire a uscirne, vendendo la tua casa al suo giusto prezzo, presto, e senza svalutarla?

So bene che il mercato immobiliare non è semplice. 

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