I vani catastali di un immobile, spiegati con semplicità

Uno dei problemi tipici di chi vuole vendere casa è la burocrazia. E in Italia, si sa, non ci andiamo leggeri. In particolare, è utile sapere cos’è la consistenza catastale di un immobile e come si calcola.

In generale, la consistenza catastale di una casa è la sua grandezza; questa grandezza non è espressa sempre in metri quadrati, come siamo abituati a fare quando valutiamo le case noi stessi. L’unità di misura è diversa da immobile a immobile, secondo quanto stabilisce la legge:

• Per gli immobili di categoria A, l’unità di misura è il vano catastale;
• Nella categoria B si utilizzano i metri cubi;
• La categoria C fa uso dei metri quadrati.

Dalla più bella villa in zona residenziale ai più piccoli monolocali di periferia, c’è una cosa che accomuna tutte le abitazioni residenziali: rientrano nella categoria A.

Per questo, almeno per il momento, dobbiamo diventare un pochino familiari con il concetto di vano catastale. Per fortuna, però, la riforma del catasto (che in teoria dovrebbe essere approvata a breve) abolirà questo concetto. La riforma, infatti, dovrebbe rendere il metro quadrato la misura utilizzata per tutte le tipologie di immobili.

Comprendere il vano catastale

I vani catastali sono un concetto un po’contorto. Sulla carta, le cose funzionano in questo modo:

• Ogni vano principale “vale” 1: cucina, soggiorno, camere da letto;
• I vani non-principali, ma ai quali possiamo accedere direttamente dagli altri vani, “valgono” 1/3 di vano. Questi sono bagni, cabine armadio, corridoi e ripostigli.
• Da ultimo, ci sono dei vani ai quali possiamo accedere solo uscendo dall’abitazione (tipicamente la cantina). Questi vengono conteggiati come 1/4 di vano.

Questa regola generale funziona fino ad un certo punto. Anzi, per la verità è una pessima idea. Ci sono dei limiti evidenti:

• Possiamo abbattere una parete per unificare due vani (es. cucina e soggiorno);
• Un open space conterebbe come un solo vano, anche se fossero 120 metri quadrati che servono come quattro vani normali;
• La famiglia che ha necessità di ricavare una piccola camera in più per il nuovo bambino è penalizzata rispetto alla coppia che, al posto della camera in più, ha allargato il soggiorno.

Per questo, come spesso accade, il legislatore è tornato sui suoi passi. Ma non lo ha fatto ammettendo l’errore e cambiando sistema di calcolo; piuttosto ha reso ancora più complicate le cose, ed è quello di cui parleremo nel prossimo paragrafo.

Eccedenze e penalizzazioni

Supponiamo che tu abbia un immobile in cui non cerchi di “aggirare” il conteggio per vani. Le tue stanze hanno una dimensione normale, e ci sono pareti che separano nettamente la cucina ed il soggiorno.

In questo caso è comunque possibile che ti venga applicato un extra, che può arrivare fino al 10% del conteggio dei vani di casa tua. Si tengono in conto terrazzi, androne, una parte del locale caldaie, e altri spazi accessori del tuo immobile.

Quindi sì, se la persona al piano di sopra ha un terrazzo enorme mentre tu non ne hai uno, al massimo gli può venire riconosciuta una penalità del 10% sul totale dei vani di casa. Tu che hai avuto un figlio e hai dovuto creare una parete di cartongesso per ricavargli una cameretta, hai invece un intero vano in più nel conteggio.

Ah, cara Italia.

Ma torniamo a noi. Ricordi quando abbiamo parlato di come un open space potrebbe completamente aggirare questo sistema di controlli? In realtà non è così.

La legge stabilisce che devono esserci delle superfici massime oltre le quali un singolo vano non può andare. Se il vano supera quella superficie, si crea una “eccedenza“.

L’eccedenza, cioè la parte del vano che supera il limite di legge, va conteggiata come extra. La formula è questa:

Numero di vani extra = eccedenza / metri quadri massimi

Esempio:

• Hai una stanza di 50 metri quadrati
• Il limite è di 40 metri quadrati
• La tua eccedenza è di 10/40 = 0,25 vani

In realtà ti converrebbe comunque avere un open space anche utilizzando questo sistema. In questo modo, per lo meno, sfrutteresti tutto il limite di legge per calcolare il minimo numero di vani possibile per il tuo immobile.

Ora, anche sul limite di legge dobbiamo spendere qualche parola. Infatti non esiste un solo limite che va bene per tutti! Il limite cambia di provincia in provincia, e di categoria in categoria.

Questo è un altro elemento che genera ingiustizie, se vogliamo. Due immobili in due comuni attaccati, ma che appartengono a province diverse, hanno due modi diversi di calcolare i vani catastali. Questo favorisce il mercato immobiliare di una zona rispetto all’altra.

A cosa serve questo calcolo?

Quando vendiamo casa abbiamo già tante cose a cui pensare, anche senza che la consistenza catastale si metta sul nostro cammino.

In realtà, però, questo è uno degli elementi che un compratore tiene in considerazione quando compra casa. Il numero di vani catastali, infatti, ha un peso importante sulle imposte che dovranno poi essere pagate in diversi contesti.

Senza scendere troppo in materia fiscale, che non è l’argomento di questa guida, possiamo vederla così: meno vani equivalgono a meno tasse.

Ed ecco che se un potenziale acquirente ti chiedesse il numero di vani catastali della casa che stai vendendo, sarebbe bello sapergli rispondere (e sapere anche di cosa stiamo parlando).

Di sicuro, però, ci auspichiamo che la nuova riforma venga approvata il più presto possibile. Passando ad un conteggio per metri quadri, le cose sarebbero più eque per tutti. Anche scegliere la disposizione delle stanze diventerebbe una questione di gusti personali, e non di escapologia fiscale.

Come sempre, poi, ai mercati piace la semplicità. Quando una normativa è troppo intricata, complessa e poco equa, si creano sempre delle frizioni che limitano l’efficienza dell’intero mercato. Vale per la quotazione dei fagioli in Borsa, e vale anche per le case.