Come valutare un immobile

Se stai pensando di vendere casa, sicuramente ti interessa capire quanto possa valere il tuo immobile. Fare una valutazione, però, non è assolutamente semplice quanto sembra.

Bene allora scopriamo come valutare un immobile.

Oggi hai tanti modi per stimare il prezzo di mercato di una casa e valutare un immobile; su internet, in particolare, esiste una moltitudine di strumenti gratuiti o a pagamento che rispondono a questa esigenza.

Con trent’anni di esperienza nel settore immobiliare, però, posso assicurarti che questi strumenti sono un pessimo punto di partenza.

Non solo valutare la tua casa con il “fai da te” è rischioso, perché ti porta a sbagliare la valutazione in maniera importante. Addirittura, spesso le persone si convincono della bontà di questi strumenti al punto da diffidare della stima su misura fatta da un agente immobiliare.

In un’altra guida ti ho spiegato perché non fare valutazioni online per il tuo immobile. Oggi voglio spiegarti, invece, in che modo vada fatta una stima precisa e congrua.

Case vendute, non annunci

Il punto di partenza per una stima corretta è l’andamento delle vendite nella tua zona, per immobili simili al tuo.

Quando parliamo di vendite, parliamo di immobili che sono stati realmente venduti ad una certa cifra; bada bene, non stiamo parlando di case in vendita o di annunci trovati online.

Gli annunci ti dicono esattamente ciò di cui non hai bisogno: a che prezzo non si vendono le case e non come fare davvero a valutare un immobile. Se quelle case fossero state vendute, non sarebbero più annunci e tu non le avresti viste sui vari portali immobiliari. Semplice, non è vero?

Su alcuni portali di annunci puoi anche vedere quando siano state pubblicate le inserzioni. Non è raro trovare case che sono ancora in vendita dopo cinque o sei anni.

Pensa, tra l’altro, all’ironia della cosa:

Le persone inesperte scelgono il prezzo di vendita in base agli annunci pubblicati da altre persone inesperte.

Questo fa pensare, ad altre persone inesperte ancora, che quelli siano i prezzi a cui va venduta la loro casa.

Così si crea un circolo di errori sistematici, che va avanti all’infinito e rappresenta il motivo principale per cui buona parte delle case rimane invenduta o viene svenduta.

Un agente immobiliare serio, per valutare il tuo immobile, va a prendere le case che sono realmente passate di mano nelle compravendite. Questo è solo il punto di partenza, ma puoi già notare la differenza tra come si muove un professionista e come si muove un’altra persona.

Il confronto con gli altri immobili

Come ti dicevo, avere un elenco di compravendite realmente avvenute è solo il punto di partenza per valutare un immobile seriamente.

Una volta che ha in mano i dati (molti e non uno solo) che occorrono, l’agente immobiliare procede poi a fare un preciso confronto tra il tuo immobile e quelli già venduti in passato.

Supponiamo, ad esempio, che risulti una vendita nel condominio di fianco al tuo avvenuta tre anni fa. Questo è un elemento notevole per poter fare dei confronti.

Come prima cosa viene valutata la metratura. Se il tuo immobile è il 10% più grande di quello venduto tre anni fa, varrà presumibilmente il 10% in più.

Poi si tiene conto del piano. Se il tuo immobile è ad un piano basso, ammesso che ci sia l’ascensore in entrambe le case, varrà un pochino meno da questo punto di vista.

Si va avanti così, facendo confronti su confronti in modo da trovare l’esatto valore di casa tua. Superficie, piano, stato dell’immobile, interventi di ristrutturazione necessari, numero di stanze, esposizione alla luce, vista, sono tutti parametri di cui tener conto.

Questo processo va ripetuto su tutte le case vendute nella tua zona negli ultimi anni, il che ti fa capire perché non sia semplice fare una precisa valutazione immobiliare.

Qui entriamo nel campo dei cosiddetti “coefficienti di merito“, cioè quegli elementi positivi o negativi che fanno apprezzare o svalutare il tuo immobile rispetto ad un altro.

Tenere conto dell’andamento di mercato per valutare un immobile

Il mercato immobiliare, esattamente come i mercati finanziari, sale e scende. Anzi, Sale e scende molto più lentamente rispetto ad esempio ai listini di borsa, ed è per questo che non è facile e immediato scoprire il valore, infatti tali variazioni possono evidenziarsi molti e molti mesi più avanti di quando siano realmente avvenute.

Per questo, quando si fanno confronti con case vendute in passato, è necessario tenere conto anche di questo.

Specialmente nelle zone con poche case, dove ci sono poche compravendite, non sempre sono disponibili dei dati recenti in grado di farti capire davvero come valutare un immobile. Andare a ritroso vuol dire anche dover applicare maggiori correzioni dovute all’andamento dei mercati.

Se prendiamo i prezzi delle case vendute nel 2000, ad esempio, ci accorgiamo che oggi sarebbero completamente fuori mercato mentre gli anni 2006 2011 hanno visto dei prezzi molto alti, imparagonabili a quelli odierni.

Se il tuo vicino di casa ha venduto 10 anni fa ad un certo prezzo, non significa che tu puoi mettere in vendita il tuo immobile alla stessa cifra.

Nel confronto, quindi, bisogna andare a fare degli aggiustamenti basandosi sull’andamento del mercato attuale.

Meglio valutare un immobile da soli o affidarsi ad un professionista?

Sconsiglio vivamente, a chiunque, di fare una valutazione in proprio.

Non solo è difficile avere gli strumenti per fare le ricerche adeguate per valutare un immobile; se anche tu avessi tutti i dati che ti servono, senza esperienza nel settore ti sarebbe difficile fare dei confronti efficaci.

Un altro brutto scherzo è giocato dall’emotività. I professionisti del mercato immobiliare sanno che non bisogna mai innamorarsi di un immobile o fare il prezzo basandosi sui sentimenti.

Rivolgersi ad un professionista, in ogni caso, può essere altrettanto complesso ed a volte difficoltoso .

Molto spesso gli Agenti Immobiliari non professionali fanno una valutazione dell’immobile molto più alta di quella di mercato, con il solo obiettivo di strappare un incarico e aggiungere l’immobile alla collezione di case che hanno in vendita utili solo a loro per venderne altre.

Diffida di chi non ti fa una valutazione dell’immobile sommaria (verbale) e non fornisce una stima scritta e firmata

Questo capita soprattutto quando non viene data l’esclusiva all’agente, che se scorretto invece di valutare un immobile correttamente si sente libero anche di “mentire” sapendo che probabilmente non dovrà mai prendersi la responsabilità delle sue parole.

Purtroppo il mercato immobiliare non è semplice. La buona notizia, però, è che mi sono impegnato a creare una guida gratuita per te in cui ti svelo tutte le strategie corrette per vendere casa prima e meglio e capire anche come valutare un immobile.

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