Come vendere un immobile ereditato

Quando un immobile viene ereditato, specie se da più eredi, è tempo di iniziare a prendersi cura della burocrazia. Purtroppo è così: in Italia c’è sempre di mezzo la burocrazia, specie quando si parla di case.

In questa nuova guida voglio spiegarti come ottenere i due risultati più importanti per chi eredita un immobile:

• Come affrontare tutti i passaggi per il trasferimento della proprietà della casa;
• Come venderla sul mercato o direttamente ad uno degli eredi, ma senza che gli altri eredi finiscano per litigare tra loro.

Visto che c’è molto di cui parlare, iniziamo subito.

Iter burocratico per un immobile ereditato: la successione

Il primo passaggio da fare è quello di presentare la dichiarazione di successione.

Si tratta di un documento da presentare all’Agenzia delle Entrate, in cui vengono elencati tutti i beni della persona scomparsa e si presenta la spartizione di questi beni tra gli eredi.

La dichiarazione di successione serve per far capire allo Stato chi deve pagare l’imposta di successione, insieme a quanto andrà pagato da ogni erede.

Il secondo passaggio, senza grandi sorprese, è proprio quello di pagare le imposte di successione. In base al grado di parentela tra l’erede e la persona deceduta, l’imposta di successione viene calcolata in percentuale sul valore dell’immobile.

Moglie e figli sono i parenti che pagano meno, fratelli e sorelle pagano un po’di più, via via fino ai parenti oltre il 4° grado che si ritroveranno a pagare addirittura l’8% del valore dell’eredità ricevuta.

Presentata la dichiarazione e pagate le imposte, è tempo di iniziare la parte dell’iter con cui si diventa proprietari a tutti gli effetti dell’immobile ereditato.

Per farlo, il primo step e quello di recarsi al catasto e fare domanda di voltura catastale. Questo andrà fatto entro 30 giorni dall’apertura della successione, negli uffici del catasto della provincia dove è situato l’immobile.

Questa operazione ti costerà 55€ per la domanda, più 4€ per ogni pagina della domanda stessa.

Catasto, imposte e notaio

Siccome sugli immobili ereditati si paga un’imposta di successione, probabilmente penserai che le tasse da versare siano finite qui.

Ti sbagli.

Sai come funzionano le cose nel nostro paese. Le tasse non finiscono mai.

Prima di poter diventare legittimo proprietario del tuo immobile ereditato, dovrai ancora versare alcuni tributi:

• Imposta ipotecaria: 2% del valore dell’immobile (o 200€ in caso si possano applicare le agevolazioni per la prima casa)
• Imposta catastale: 1% del valore dell’immobile (o 200€ in caso si possano applicare le agevolazioni per la prima casa)
• Tassa ipotecaria: 35€
• Imposta di bollo: 64€
• Eventuali diritti di segreteria

L’unica nota positiva di tutto questo discorso è che l’aliquota fissa a 200€ si applica se anche solo uno degli eredi dimostra di avere i requisiti per ottenere l’agevolazione.

Tra l’altro, per completezza, ti interesserà sapere che allo Stato non interessa minimamente quanto denaro hai sul conto. Se hai 20.000€ in banca e devi pagare 40.000€ di imposte, non c’è Santo che venga in tuo soccorso.

Se sei arrivato fino a qui, però, le notizie cattive sono terminate. Hai praticamente finito di pagare tasse, anche se ti rimane da affrontare la spesa del notaio.

Accettazione dell’eredità

Anche se hai pagato tutte queste imposte, lo Stato si riserva di avere alcuni dubbi sul fatto che tu intenda accettare l’eredità.

La cosa più semplice che puoi fare per risolvere questo problema è recarti dal notaio e far trascrivere un atto in cui dichiari di voler accettare la casa ricevuta come eredità.

Puoi anche optare per un’accettazione tacita, cioè senza fare una formale dichiarazione davanti al notaio. Alcuni gesti, primo fra tutti quello di mettere in vendita l’immobile, sono considerati un’accettazione tacita.

Se scegli l’accettazione tacita, stai attento all’inghippo.

L’accettazione dell’eredità, anche se in forma tacita, va sempre trascritta dal notaio nei registri pubblici. Questo significa che, in ogni caso, dovrai comunque recarti dal professionista (e pagarlo) per vendere il tuo immobile.

Se l’accettazione dell’eredità non viene trascritta, non puoi letteralmente concludere la vendita dell’immobile.

Ora starai pensando che, forse, conveniva non ereditarlo. Ma no, non è così: su col morale, sei arrivato alla fine. Una volta che ti sei tolto il pensiero dell’accettazione, puoi finalmente vendere la casa.

Vendita dell’immobile ereditato

Ci sono due strade che tu e gli altri eredi potete percorrere dopo aver ereditato un immbobile.

La prima, la più semplice, è quella di vendere la casa sul mercato. Magari si discuterà un pochettino sulla scelta dell’agente immobiliare, ma dovrebbe essere un percorso abbastanza pacifico.

La seconda strada, quella complicata, la si percorre quando uno degli eredi si propone di comprare le quote di tutti gli altri. Qui c’è il problema di capire a che prezzo dovrebbero essere vendute le quote, cosa che rischia letteralmente di rovinare i rapporti di una famiglia.

Fortuna vuole che tu sia capitato sul sito di un agente immobiliare, che in 30 anni di esperienza ha ormai visto più volte entrambe le situazioni e può consigliarti come affrontarle.

1 – Vendere l’immobile sul mercato

Se decidete di vendere l’immobile ad una persona che non ha a che fare con l’eredità, la prima cosa che conviene fare è trovare un bravo agente immobiliare a cui dare l’esclusiva.

Non conviene che uno solo degli eredi si assuma il compito di provare a vendere la casa in autonomia. Se dovesse fallire, sarà responsabile del fallimento agli occhi di tutti.

Io ti consiglio di scaricare gratuitamente la mia guida AgenziaPro®, in cui ti spiego passo per passo come affrontare la vendita di un immobile nel migliore dei modi.

Nella guida troverai tutti i segreti che ho imparato nel corso di una carriera, che potranno senz’altro esserti utili per la vendita della tua casa ereditata.

2 – Vendere l’immobile ad uno degli eredi

Se gli eredi non sono d’accordo sul prezzo a cui dovrebbe essere venduta la casa, anche in questo caso è meglio affidarsi ad un agente immobiliare.

Certo, non tutti gli eredi saranno d’accordo sulla scelta dell’agenzia a cui affidarsi, ma sto per spiegarti un trucco per evitare il problema.

Per mettere tutti d’accordo, prima di tutto bisogna offrire all’erede interessato all’acquisto un diritto di prelazione. Questo diritto implica che lui avrà sempre la precedenza rispetto a qualunque altro interessato.

A questo punto si procede con la ricerca di un altro acquirente sul mercato. Quando arriva un’offerta, allo stesso prezzo di quell’offerta si vende l’immobile all’erede con il diritto di prelazione.

In questo modo tutti sapranno che il prezzo è corretto, essendo un prezzo di mercato effettivamente offerto da un potenziale acquirente. Se vuoi capirne di più, lo spiego in modo approfondito nel mio ultimo video.