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In molti casi un immobile può essere oggetto di un atto di donazione: in particolare quando i genitori destinano un  immobile di loro proprietà a un figlio mentre sono ancora in vita. Lo stesso immobile può essere oggetto di vendita o di acquisto, per diverse necessità o desideri di chi lo ha ricevuto in donazione. Per esempio, per la necessità di trasferirsi oppure per il bisogno di un immobile di maggiori (o minori) dimensioni).

Però la vendita di immobile ricevuto in donazione può presentare dei problemi particolari, che non si verificano nel caso di una comune compravendita immobiliare. Va chiarito subito che non esistono dei particolari impedimenti o divieti che impediscano di vendere un immobile ricevuto in donazione. Per prevenire e risolvere eventuali problemi è importante capire come funziona il meccanismo della donazione e quali sono i soggetti coinvolti.

Vendita immobile donato: si può fare?

Come anticipato non c’è nessuna norma che impedisca di vendere un immobile donato: e questo può essere fatto anche se il donante è ancora in vita al momento della vendita. In effetti la donazione immobiliare prevede che:

• venga stilato un atto pubblico da un notaio; 
• che il donatario accetti la donazione attraverso l’atto visto sopra;
• che l’atto venga iscritto nei pubblici registri immobiliari.

Completata la procedura, il donatario diventa ufficialmente proprietario dell’immobile e quindi può disporre come preferisce. I problemi in relazione alla vendita o all’acquisto di immobile donato possono sorgere al momento della morte del donante e dell’apertura della successione ereditaria.

Vendita immobile donato: le difficoltà che si possono incontrare

Se il donatario è unico erede del donante, non si verificano particolari problemi: ma se sono presenti altri eredi, possono sorgere dei problemi. L’eredità di una persona infatti comprende non solo i beni che erano nella proprietà del defunto al momento della morte, ma anche quelli che negli anni precedenti sono stati oggetto di donazione.

Gli eredi legittimi infatti, secondo la normativa italiana, hanno diritto a una quota minima del patrimonio ereditario (la cosiddetta “legittima”) che non può essere diminuita o eliminata nemmeno dalla volontà del defunto. E se la donazione immobiliare ha leso i diritti legati alla legittima degli eredi, questi possono agire sia nei confronti del donatario, sia nei confronti di un eventuale acquirente dell’immobile donato.

Le quote legittime sono previste dalla legge nei confronti del coniuge e dei figli del defunto. Una situazione tipica può essere quella del genitore che dona un immobile a uno dei figli, che intende rivenderla. Se gli altri fratelli ritengono che la donazione abbia leso la loro quota legittima, diminuendola, possono agire verso il nuovo acquirente.

Se gli eredi legittimi intentano questa causa, detta anche azione di riduzione, e il giudice ritiene che sia stato effettivamente leso il loro diritto legittimo a una quota del patrimonio la conseguenza è che la sentenza determina il diritto a ottenere un risarcimento. Questo permette agli eredi legittimi di ottenere quanto stabilito per legge.

Azione di riduzione e rischi per l’acquirente terzo

Fino all’approvazione della legge di Bilancio del 2019 ai legittimari era data la possibilità di rifarsi anche sull’acquirente terzo, arrivando a richiedere la restituzione dell’immobile ricevuto in donazione e acquistato dal terzo stesso. Per evitare che queste situazioni si verificassero troppo spesso e mettessero a rischio la sicurezza delle compravendite di immobili sono state introdotte alcune modifiche al Codice Civile.

Queste modifiche limitano molto le possibilità dei legittimari di rifarsi sugli acquirenti terzi di immobili donati. Infatti rimane un unico caso in cui i legittimari possono rifarsi sull’acquirente terzo, quello in cui:

• il donatario non sia in grado di risarcirli con il suo patrimonio;
• il terzo acquirente non abbia pagato il prezzo del bene immobile.

Si tratta del tipico caso, per esempio, in cui il terzo ha ricevuto in donazione l’immobile già oggetto di donazione.

Ma anche in questo caso il come risarcimento non è previsto l’immobile donato, ma una somma di denaro tale da raggiungere la quota di legittima che spetta agli eredi. Quindi in prima battuta sarà il donatario a dover restituire questa somma agli eredi legittimi. E, nel caso in cui questo sia insolvente, l’obbligo ricade sul terzo acquirente.

Ovviamente esiste un limite di tempo entro cui gli eredi legittimi possono mettere in atto eventuali azioni a tutela dei loro diritti. La legge prevede che questa possibilità decade nel momento in cui sono passati 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, oppure 10 anni dall’apertura delle procedura di successione. Il termine di prescrizione si sospende se i legittimi eredi, ancora prima della morte del donante, sottoscrivono un atto di opposizione alla donazione (come previsto dal Decreto Legge numero 35/2005).

Passati i 20 anni (o 10) senza che sia intervenuto questo atto di opposizione si può procedere senza problemi alla vendita immobile donato.

Vendita immobile donato: l’ottenimento di un mutuo e la plusvalenza

In primo luogo dobbiamo considerare che non tutti gli acquirenti sono disponibile all’acquisto immobile donato, prima che siano trascorsi i 20 previsti dalla legge. Infatti, l’acquirente rischia di non essere il proprietario dellìimmobile finché non è trascorso il termine previsto dalla legge: un rischio che pochi vogliono correre. E dobbiamo ricordare che la provenienza di proprietà dell’immobile deve essere dichiarata la momento del rogito. Se questo obbligo non viene adempiuto, l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di firmare il rogito.

Nel caso la vendita della casa ricevuta in donazione avvenga prima dei 5 anni e generi una plusvalenza il venditore deve pagare una tassa sulla plusvalenza stessa. Però in questo specifico caso il periodo di cinque anni (articolo 67, comma 1, lettera b, Tuir). Quindi la plusvalenza realizzata a seguito della vendita di un immobile ricevuto in donazione è imponibile se il donatario, che ha ricevuto l’immobile, lo rivende entro 5 anni dalla donazione.

Se invece sono passati almeno 5 anni dalla donazione e la vendita immobile donato generi una plusvalenza, il venditore non soggetto alla tassazione sulla plusvalenza stessa.

Vendita immobile donato: la perdita dei bonus fiscali

Un altro problema che ci troviamo ad affrontare nel momento di vendere un immobile ricevuto in donazione riguarda la perdita dei bonus fiscali prima casa. Se abbiamo adibito l’immobile ricevuto in donazione a prima casa abbiamo infatti potuto usufruire di tutta una serie di agevolazioni riguardanti le diverse tassazioni, come l’imposta di registro. Questi bonus garantiscono un risparmio notevole a livello di tassazione. Nel momento in cui si usufruisce di questi bonus se si vende l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito o dall’atto di donazione. dobbiamo “restituire” i bonus di cui abbiamo usufruito.

Se decidiamo di vendere l’immobile donato in oggetto, saremo quindi costretti a versare le imposte integrali che ci erano state scontate, più eventuali sanzioni.

Possiamo evitare di dover pagare le imposte e le tasse se entro un anno dalla vendita dell’immobile ricevuto in donazione acquistiamo un’altra abitazione e la facciamo diventare la nostra abitazione principale.

Vendita immobile donato: il problema del mutuo

Un altro problema che potremmo affrontare nella vendita immobile donato è relativo al fatto che molte banche non concedono mutui per l’acquisto di immobili caratterizzati da questo titolo di proprietà. L’assenza di prove sulla presenza di eventuali eredi legittimi che potrebbero contestare la vendita infatti blocca l’attività di prestito da parte delle banca. E questo può rivelarsi un problema, perché rischia di diminuire la platea dei potenziali acquirenti.

Come vedremo fra poco, è possibile in alcuni casi superare questo ostacolo grazie alla stipula di una specifica polizza sulla donazione.

Vendere immobile donato: come farlo in sicurezza

Nonostante non si tratti di una delle situazioni più semplici, abbiamo diversi metodi per riuscire a vendere un immobile ricevuto in donazione in sicurezza. Un primo passo è quello di attendere 20 anni dalla registrazione dell’atto di donazione oppure 10 anni dall’apertura della successione del donante. In questo modo siamo sicuri che il nostro titolo di proprietà che trasferiamo all’acquirente è pieno e non può essere contestato da altri legittimi eredi.

Una soluzione può essere quella di ottenere dagli eredi legittimi del donante una liberatoria. Con questo documento gli eredi dichiarano di non essere intenzionati a impugnare la donazione alla morte del donante. Ovviamente si tratta di un atto che deve essere sottoscritto prima delle morte del donante. Pur non essendo prevista nessuna forma scritta obbligatoria, è sempre meglio richiedere il parere di un notaio o di un esperto in materia immobiliare per stilare un documento formalmente corretto.

Altra possibilità è quella di stipulare un’apposita polizza che assicura la vendita dell’immobile donato anche prima della scadenza dei 20 anni. Questa tipologia di polizza assicura l’acquirente nel caso gli eredi legittimi arrivino a esercitare l’azione di riduzione con esito vittorioso e a richiedere a lui direttamente il risarcimento per la riduzione delle quote di legittima.

Abbiamo visto come la vendita immobile donato possa presentare alcuni aspetti anche complessi. In un caso come questo è sempre meglio evitare il “fai-da-te” e affidarsi, per la vendita della casa, a un’agenzia immobiliare di fiducia. Solo in questo modo avremo infatti chiari i diversi aspetti della situazione e le diverse possibili soluzioni per vendere in sicurezza.

La scelta di vendere casa tra i privati viene presa in considerazione spesso per poter risparmiare sulle spese: ma è veramente la soluzione migliore?

Vendere casa privatamente, senza sobbarcarsi  i costi che la prestazione professionale di un’agenzia o di un agente immobiliare richiedono: una scelta che molti compiono, convinti di poter ottenere un buon risultato in breve tempo.

In realtà una vendita di immobili tra privati è un procedimento complesso e comprende diversi adempimenti che devono essere eseguiti in modo preciso per evitare problemi dopo la vendita. Inoltre, anche se si può capire come vendere casa da privato senza commettere errori, bisogna considerare che non sempre è possibile ottenere il guadagno sperato in tempi rapidi.

Vendere casa da privato: perché potrebbe non funzionare

Ma come vendere casa privatamente? Esistono diversi step indispensabili da seguire, sempre tenendo presente un fattore importante: vendere casa tra privati comporta un impegno da parte del venditore che non può essere distratto o saltuario, a pena di non portare a nessun risultato.

Si tratta quindi di processo complesso, che richiede impegno e tempo: se non c’è la possibilità e le capacità per completarlo al meglio, il rischio è quello di trovarsi per un tempo lunghissimo con una casa in vendita e nessun acquirente.

Vendere casa da privato come fare: preparare la casa

Il primo step necessario è quello di predisporre l’immobile che si vuole vendere: la casa deve essere in grado di fare una buona impressione sui futuri compratori. Prima di tutto è importante un’accurata pulizia (meglio se affidata a una ditta specializzata): se i muri presentano muffa oppure non sono in buone condizioni bisogna valutare anche di farli imbiancare.

Poi la casa va valorizzata, eliminando tutti quegli oggetti che sono “di troppo” e rendendola appetibile agli occhi dei visitatori: in questa fase si può anche pensare di ricorrere all’intervento di un professionista dell’home staging, in grado di trasformare l’aspetto di un immobile con interventi mirati

Senza dimenticare di controllare l’efficienza degli impianti; impossibile pensare di vendere casa se i rubinetti perdono oppure se i caloriferi non funzionano.

Una bella mole di lavoro, a cui va aggiunta anche la necessità di scattare le fotografie per presentare l’immobile e di preparare un annuncio che sia in grado di colpire l’attenzione e invogliare ad approfondire.

Un lavoro che un’agenzia immobiliare è in grado di svolgere in tempo minore e con risultati decisamente migliori: infatti si tratta di una tipologia di servizio che sempre più spesso viene offerto a chi decide di vendere casa e che permette di ottenere il meglio dall’immobile.

Bisogna sempre considerare infatti che l’attuale mercato immobiliare presenta un’offerta di molto superiore alla domanda, soprattutto in alcune zone: quindi, senza l’intervento di professionisti esperti, è molto probabile che vendere casa da privato risulti molto difficile, perché l’immobile non è in grado di distinguersi dalla miriade di altri che si trovano sul mercato.

Cosa fare per vendere casa da privato: stabilire il prezzo

Dopo aver preparato la casa o anche durante questa operazione è importante decidere a quale prezzo si vuole vendere: il problema più comune nel vendere casa tra privati è dato dal fatto che il venditore tende a sovrastimare (e spesso anche di molto) il valore del suo immobile. 

Le ragioni sono diverse: una particolare e giustificata affezione personale alla casa e il desiderio di ottenere quanto più guadagno possibile di solito sono sempre presenti in questa situazione. E a queste ragioni si aggiunge il fatto di non essere dei professionisti del settore: solo un professionista nel settore immobiliare è in grado di fare una stima oggettiva del valore di una casa e di confrontarla con le richieste del mercato per quella determinata tipologia di immobile o per la zona in cui si trova.

E solo tenendo conto di questi parametri è possibile stabilire un prezzo che permetta di vendere casa in modo rapido, senza rischiare di lasciare l’immobile sul mercato per anni, con la perdita di valore che inevitabilmente ne consegue.

Vendita casa tra privati come fare: selezionare le visite

Ammettendo che nel vendere casa da privato si sia riusciti a superare con successo tutti i passaggi precedenti e a creare anche un annuncio in grado di attirare possibili acquirenti, sorge un altro problema: quello di selezionare le visite.

Il perché di questo è molto semplice: salvo che una persona abbia davvero molto tempo libero a disposizione, non si può pensare di portare a visitare un immobile tutti quelli che possono sembrare interessati.

Procedendo in questo modo l’unico risultato che si ottiene è quello di riempirsi la casa di semplici curiosi, che non hanno nessuna intenzione di acquistare, e di perdere molto tempo nella preparazione dell’immobile e nelle visite.  Nel concreto: non si può mai sapere chi entra in casa e nella maggior parte dei casi si tratta di persone che sono decisamente fuori target. 

Selezionare gli acquirenti deve essere considerato un lavoro vero e proprio e solo un professionista del settore ha la capacità e l’esperienza di individuare un possibile acquirente, distinguendolo in una massa di perditempo.

Il rischio, nel vendere casa tra privati, è quello di trovarsi a “bloccare” una vendita con soggetti che non dispongono delle capacità finanziarie necessarie né per acquistare l’immobile, né per ottenere un finanziamento dalle banche.

Se si firma un preliminare, magari vincolato, con possibili acquirenti che non sono però in grado di finalizzare il contratto stesso, oltre allo stress e alla tensione derivati da questa situazione, la conseguenza può essere quella di perdere dei potenziali acquirenti che interessati alla casa e con cui si potrebbe concludere la vendita in modo rapido.

Affidarsi a un’agenzia immobiliare mette al riparo da questo rischio: quando il cliente si trova a firmare un preliminare, nella quasi totalità dei casi ha come controparte un soggetto che in un tempo accettabile sarà pronto a finalizzare l’acquisto.

Vendere casa da privato: la capacità di condurre una trattativa

Dopo aver messo l’immobile sul mercato e aver individuato un soggetto realmente interessato all’acquisto, si apre, nella maggior parte dei casi, il capitolo della trattativa: in rarissimi casi un acquirente è disposto a pagare quanto richiesto dal venditore fino all’ultimo euro (salvo il prezzo sia particolarmente basso, ma anche in questo caso si verificano delle eccezioni).

I problemi di condurre una trattativa nel modo migliore quando si decide di vendere casa da privato sono la mancanza di esperienza e il fatto di essere troppo coinvolti nella trattativa stessa: assolutamente comprensibili entrambi, ma sicuramente in grado di pregiudicare la buona riuscita della trattativa.

Condurre una trattativa in modo proficuo non è un compito adatto a tutti: oltre all’esperienza è necessario il giusto distacco, che permette di mediare fra venditore e acquirente, cercando ovviamente di ottenere le migliori condizioni per il cliente.

Un agente immobiliare non si fa guidare dall’emotività, non perde lucidità nella discussione e cerca sempre di portare a casa la vendita, evitando lo scontro fra le parti: risultato che è impossibile ottenere in una vendita di casa tra privati.

Vendere casa da privato documenti necessari

Necessariamente anche nelle vendite di case tra privati entra in gioco la burocrazia e i suoi adempimenti: quali sono i documenti per vendere casa da privato che bisogna avere a disposizione e utilizzare per la vendita stessa?

Una premessa importante: è il venditore che garantisce che l’immobile messo in vendita sia regolare da ogni punto di vista, soprattutto a livello di normative e regolamenti che regolano l’edilizia e l’urbanistica.

Potrebbe essere difficile, salvo nel caso si operi nel settore, accertare con sicurezza che l’immobile sia perfettamente regolare e conforme a tutte le indicazioni normative e regolamentari: in questo caso il fai da te non è assolutamente consigliato, meglio rivolgersi a un geometra o a un architetto che dovrà fare tutte le verifiche del caso.

Se le verifiche riscontrano delle difformità diventa anche necessario porvi rimedio (quando possibile): e tutto questo deve essere fatto prima di arrivare davanti al notaio per la vendita. Infatti, nel caso in cui l’acquirente riscontri delle difformità o delle irregolarità che gli erano state nascoste, ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto, con restituzione del doppio della caparra versata e risarcimento di eventuali altri danni: un bel rischio.

Affidarsi a un’agenzia immobiliare per vendere in casa mette al sicuro anche da queste problematiche: collaborando con professionisti del settore l’agenzia potrà individuare in tempi rapidi eventuali problemi e suggerire la soluzione migliore, per arrivare alla stipula dell’atto di vendita dell’immobile senza nessun intoppo.

Un risparmio di tempo (e spesso anche di denaro) importante: muoversi nei meandri della burocrazia non è impresa facile e affidarsi agli esperti è sempre la soluzione migliore.

Vendere casa da privato: non è la soluzione migliore

Si può ancora pensare che vendere casa da privato sia la soluzione migliore per risparmiare e concludere la vendita in breve tempo? Solamente se si ha molto tempo da dedicare alla vendita e se si ha esperienza in diversi settori (immobiliare, pubblicitario, edilizio).

In tutti gli altri casi la vendita di case fra i privati può rivelarsi un processo lungo e molto complicato e che molto spesso non porta a raggiungere il risultato sperato.

Scegliere un’agenzia affidabile e con un agente esperto è invece garanzia di una vendita dove tutte le possibili complicazioni vengono risolte prima di arrivare alla stipula dell’atto: questo è il vero risparmio, un servizio professionale completo che permette di vendere casa al meglio e in tempi rapidi.

Nel momento in cui decidiamo di comprare un immobile, uno dei primi problemi che ci dovremmo porre riguarda il come procedere all’acquisto. Meglio procedere in autonomia oppure affidarsi a un esperto? Meglio comprare casa da privato o agenzia?

Vediamo insieme i pro e i contro del comprare casa da privato o agenzia: due canali diversi, con caratteristiche diverse.

Comprare casa da privato o agenzia: come funziona?

Abbiamo deciso di acquistare un immobile: è probabile che la nostra prima mossa sarà quella di controllare gli annunci di immobili in vendita, a seconda della zona e della tipologia di casa di nostro interesse.

Per quanto i quotidiani cartacei pubblichino ancora annunci di compravendita di immobili, sicuramente il sistema più semplice è quello di controllare su uno dei tanti portali dedicati presenti in rete.

Dopo aver individuato l’immobile che ci interessa possiamo contattare direttamente il venditore, per fissare una visita e, se siamo interessati, dare il via alle trattative. Tutto apparentemente molto semplice.

Ovviamente l’acquisto di un immobile da privato presenta alcuni vantaggi, ma anche alcuni svantaggi rilevanti.

Comprare casa da privato o agenzia: i vantaggi della trattativa diretta

In primo luogo il vantaggio che si può ottenere con un acquisto diretto da un privato si trova nella possibilità di ottenere un prezzo migliore. In effetti, non esistono commissioni da pagare per l’acquisto di un immobile da privati.

Per quel che riguarda il prezzo dell’immobile, molto dipende dalle intenzioni del venditore: se l’obiettivo è quello di realizzare nel minor tempo possibile, diventa possibile anche spuntare un buon prezzo.

Altro vantaggio può essere rappresentato dalla velocità con cui è possibile condurre e concludere la trattativa. In questo caso infatti i soggetti coinvolti sono solamente venditore e compratore, e se si trova rapidamente un accordo è possibile altrettanto rapidamente chiudere l’acquisto.

Comprare casa da privato o agenzia: gli svantaggi della trattativa diretta

Ovviamente, non sempre tutto fila liscio: si possono presentare anche diversi svantaggi nel momento in cui decidiamo di acquistare casa direttamente da un privato.

A cominciare dalla necessità di sbrigare in autonomia tutte le formalità e le procedure previste dalla burocrazia e dalla normativa per l’acquisto di una casa. Si parte dalla conformità catastale dell’immobile: è molto importante informarsi su questo aspetto prima di decidere per l’acquisto di una casa. 

Questo è molto importante soprattutto nel caso intendiamo richiedere un mutuo per acquistare la casa. Infatti, se la planimetria registrata al catasto non è rispondente a quella reale e attuale della casa, il perito della banca non redigerà mai una perizia con esito positivo. E quindi non potremo accedere al mutuo.

Un’altra verifica importante è quella relativa alla provenienza dell’immobile che andiamo ad acquistare. Tocca a noi il compito di verificare se la proprietà attuale dell’immobile deriva da una compravendita (ovviamente legittima), oppure se deriva da un’eredità o ancora da una donazione. 

Anche questo rappresenta un aspetto molto delicato: se per esempio la proprietà di un immobile deriva da una donazione, c’è il rischio che intervenga un erede legittimo che contesti la donazione stessa. Per questo le banche tendono a non concedere mutui per l’acquisto di case che sono diventate di proprietà del venditore tramite donazione.

Inoltre, sempre per capire quali sono gli ostacoli burocratici da affrontare, dobbiamo anche capire se la proprietà dell’immobile che vogliamo acquistare sia piena e libera da vincoli. Perché i vincoli, come per esempio le servitù, possono diminuire il valore degli immobili stessi e creare problemi per la loro fruizione. 

Diverso è il discorso relativo al prezzo dell’immobile: il privato che mette in vendita una casa sicuramente punta a ottenere il massimo profitto. Inoltre, se non si è esperti del settore immobiliare, potrebbe essere difficile capire se il prezzo che viene richiesto è effettivamente corrispondente a quello di mercato oppure se ci sono margini per una trattativa.

Comprare casa da privato o agenzia: i vantaggi di scegliere un’agenzia immobiliare

Se non ce la sentiamo di affrontare una trattativa diretta e nemmeno di effettuare tutte le verifiche necessarie a evitare un acquisto incauto, la soluzione è quella di affidarsi a un’agenzia immobiliare.

Scegliere un’agenzia immobiliare o un agente esperto ci offre un importante valore aggiunto: quello di metterci al riparo da sorprese spiacevoli. Questo perché, prima ancora di mettere in vendita un immobile, l’agenzia si occupa di tutte quelle attività di verifica che abbiamo visto prima.

Quindi verifica se la casa è conforme con quanto registrato a catasto, se sono state iscritte delle ipoteche oppure sono presenti delle servitù. E verifica anche la provenienza dal titolo di proprietà, in modo da palesare immediatamente eventuali situazioni problematiche ai potenziali acquirenti.

Inoltre, un’agenzia permette anche di evitare inutili perdite di tempo: se il cliente definisce in modo chiaro le caratteristiche dell’immobile che desidera, l’agenzia seleziona per lui solo le case che hanno queste caratteristiche. Questo permette di evitare visite inutili, a immobili che non rispondono alle esigenze del potenziale compratore.

Altro fattore importante relativo allo scegliere di servirsi di un’agenzia immobiliare riguarda la determinazione del prezzo. Gli immobili infatti, prima di essere messi in vendita, vengono valutati secondo i criteri del mercato, a seconda della zona in cui si trovano e della tipologia di immobile.

Anche per quel che riguarda il procedimento di acquisto, rivolgersi a un’agenzia presenta dei vantaggi. Infatti spesso le agenzie immobiliari hanno dei rapporti continui con i notai della zona in cui operano  e questo permette di ottenere delle agevolazioni anche per quel che riguarda la stipula del rogito.

Inoltre un buon agente immobiliare mantiene sempre una comunicazione puntuale e frequente con il cliente. In questo modo può aggiornarlo rapidamente sulle evoluzioni delle trattative oppure proporre delle soluzioni alternative per quel che riguarda gli immobili da acquistare.

Comprare casa da privato o agenzia: gli svantaggi di rivolgersi a un’agenzia immobiliare

Rivolgersi a un’agenzia immobiliare presenta anche qualche aspetto che da qualcuno potrebbe essere percepito come uno svantaggio.

In primo luogo dobbiamo mettere in conto un aumento dei costi: infatti ogni agenzia percepisce un compenso, che mediamente varia dal 2% al 4% del valore dell’immobile, per ogni vendita effettuata.

Quello che possiamo fare è valutare le diverse proposte delle agenzie, ricordandosi sempre che è meglio affidarsi a un professionista serio ed esperto anche se a un costo leggermente maggiore.

Inoltre consideriamo che il tempo che impiegheremmo nelle verifiche che precedono l’acquisto ha per noi un costo, che potrebbe non differire molto da quello richiesto dall’agenzia stessa.

Un altro fattore che può essere avvertito come uno svantaggio è quello relativo al fatto di non trattare direttamente con il venditore. Questo vuol dire poter non capire le sue reali intenzioni oppure se ci sono margini per spuntare un prezzo migliore.

Anche per questo è importante affidarsi a un’agenzia immobiliare con un team esperto e in cui riponiamo fiducia. 

Vedere casa da agenzia e comprare da privato: è possibile?

Nella scelta di comprare casa da privato o agenzia, potremmo anche pensare a una terza opzione. Se un’agenzia immobiliare ci mostra un immobile che ci interessa, potremmo avere la tentazione di contattare direttamente il proprietario per concludere la vendita. Il nostro obiettivo sarebbe quello di risparmiare sulle provvigioni.

Attenzione: la giurisprudenza si è già pronunciata in materia e ha stabilito che se la vendita di un immobile viene conclusa dopo che le parti sono state messe in contatto dall’agenzia immobiliare, le provvigioni sono comunque dovute. Anche nel caso in cui il mandato sia scaduto.

Quindi è sempre meglio essere onesti e precisi nella conduzione delle trattative, per evitare spiacevoli conseguenze e diatribe legali che possono trascinarsi nel tempo.

Comprare casa da privato o agenzia: come funziona un sistema di tutela?

Nel caso di acquisto di immobile da privato siamo sicuramente maggiormente esposti al rischio di subire una truffa: in questo caso infatti viene a mancare l’assistenza professionale dell’agenzia, che deve tutelarci anche da questi rischi.

Per evitare di incappare in brutte sorprese dobbiamo effettuare tutta una serie di verifiche preliminari non solo alla firma del rogito, ma anche alla stesura di un preliminare e al versamento di una caparra.

Oltre ai controlli visti prima, relativi alla titolo di provenienza delle proprietà e alla presenza di ipoteche e servitù, è anche importante verificare la concessione edilizia e il certificato di abitabilità dell’immobile. Questo serve a capire se:

• sono stati compiuti degli abusi edilizi e se gli stessi sono stati regolarmente condonati;
• se l’immobile ha quelle caratteristiche di salubrità e staticità che permettono di adibirlo a civile abitazione.

Omettere queste verifiche rischia di farci trovare con una casa in cui non possiamo andare ad abitare.

Quindi, meglio “perdere” un po’ di tempo ed effettuare tutti controlli del caso, perché altrimenti potremmo davvero incorrere in problemi seri.

Tutto considerato meglio allora comprare casa  da privato o agenzia? Se siamo degli esperti nel campo immobiliare e ci districhiamo senza problemi nella burocrazia anche più complessa possiamo optare per l’acquisto da privato.

Ma in tutti gli altri casi è sempre meglio fare riferimento a un’agenzia immobiliare di fiducia. Solo in questo modo infatti saremo garantiti da eventuali truffe, più diffuse di quanto si possa pensare, e riusciremo ad acquistare un immobile in tempi accettabili e nella massima sicurezza.

Se sei indeciso sulla opportunità o meno di rivolgerti ad una agenzia immobiliare consulta le nostre recensioni

Vendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto è possibile: vediamo insieme come comportarsi nelle diverse situazioni

Le ragioni che spingono a vendere una casa sono molteplici: può essere necessario in seguito a un trasferimento lavorativo o per un cambio di stato civile o semplicemente perché abbiamo trovato una casa che ci piace di più.

I problemi possono sorgere se decidiamo di vendere prima casa prima dei 5 anni: in questo caso infatti entra in gioco una normativa specifica, quella relativa al cosiddetto “Bonus Prima Casa”, di cui probabilmente abbiamo usufruito al momento dell’acquisto della prima casa. 

Questa normativa permette di usufruire di uno sconto sulle tasse al momento dell’acquisto della prima casa, ma impone anche alcuni obblighi all’acquirente, fra cui quello di mantenere la proprietà per un periodo non inferiore ai 5 anni.

Quindi come bisogna procedere per evitare di perdere il bonus e di dover addirittura pagare delle sanzioni nel momento in cui si decide di vendere casa prima dei 5 anni?

Vendere casa prima dei 5 anni: la perdita dei bonus

In dettaglio, nel caso si decida di vendere prima casa prima di 5 anni dobbiamo versare le imposte non versate al momento del rogito, quindi:

• la differenza tra l’ordinaria imposta di registro e quella ridotta prevista dal Bonus Casa;
• la differenza tra l’imposta catastale ordinaria e quella ridotta prevista dal Bonus Casa
• la differenza tra l’imposta ipotecaria ordinaria e quella ridotta prevista dal Bonus Casa;
• una sovrattassa che viene calcolata nel 30% delle imposte non versate;

Una spesa importante, che potrebbe anche farci desistere dall’intento di vendere casa prima dei 5 anni: esistono però tutta una serie di eccezioni che permettono di vendere la prima casa prima dei 5 anni dal rogito senza incorrere in questa penali.

Vendere prima casa prima dei 5 anni con riacquisto

La prima possibilità è quella di vendere la prima casa e di acquistare oppure ricevere tramite donazione, entro 12 mesi dalla vendita dell’immobile acquistato con il Bonus Casa, un diverso immobile che andremo ad adibire ad abitazione principale e che si trova nello stesso comune di residenza.

Altra possibilità è quella di acquistare un terreno, sempre nello stesso comune di residenza, su cui andremo a realizzare un immobile da adibire ad abitazione principale: anche in questo caso però abbiamo una scadenza temporale precisa. Dobbiamo infatti realizzare l’immobile entro un anno dalla vendita di quello acquistato con le agevolazioni.

Vendere prima casa prima dei 5 anni e riacquisto in un altro comune

Per quel che riguarda l’ipotesi di vendita prima casa prima dei 5 anni e riacquisto in un comune diverso da dove si trova il primo immobile acquistato, anche in questo caso è possibile evitare di perdere i benefici relativi al Bonus Casa. 

Però è necessario trasferire la nostra residenza nel comune in cui andiamo ad acquistare il nuovo immobile (oppure il terreno su cui va edificato il nuovo immobile). Le operazioni di acquisto dell’immobile o del terreno su cui edificare l’immobile andranno sempre compiute entro un anno dalla vendita.

Vendere prima casa prima dei 5 anni per separazione

Un altro caso in cui non rischiamo di perdere le agevolazioni del Bonus Prima Casa anche in caso di vendita della prima casa prima dei 5 anni è quello relativo alla separazione fra coniugi. In questa specifica situazione, infatti, se uno dei coniugi acquista la quota dell’immobile dall’altro coniuge, il venditore ha diritto a mantenere le agevolazioni di legge.

Nel caso in cui invece l’immobile (o una sua quota) venga venduto all’esterno della coppia che si è separata, tornano in vigore le norme viste prima sulla compravendita ed è quindi necessario pagare la differenza tra le imposte agevolate e quelle ordinarie e le sanzioni previste.

Vendere casa prima dei 5 anni con mutuo

Più complessa si presenta la situazione se decidiamo di vendere casa prima dei 5 anni, ma l’abitazione è stata acquistata stipulando un mutuo. 

Infatti, oltre alle problematiche legate alle imposte e alle sanzioni che sono previste dalla normativa relativa al Bonus Casa, dovremmo anche tenere conto dei costi, in termini di penali e sanzioni, che ci troveremo ad affrontare per estinguere anticipatamente il mutuo.

La vendita di una casa con mutuo è un procedimento complesso, che prevede diverse ipotesi che vanno affrontate in maniera diversa: conoscerle a fondo ci permetterà di evitare problemi, lungaggini e spese impreviste.

Plusvalenza vendita prima casa: quando si applica

Per la normativa fiscale italiana, la vendita di una casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dell’immobile stesso può essere soggetta a tassazione della plusvalenza eventualmente ricavata. Quando si parla di plusvalenza si intende la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto pagato in origine (ovviamente non si genera alcuna plusvalenza se il prezzo di vendita è inferiore a quello di acquisto).

La plusvalenza non è soggetta a tassazione nel caso in cui l’immobile, per la maggior parte del tempo trascorso fra l’acquisto e la vendita, è stato utilizzato come abitazione principale dal venditore oppure dai suoi familiari: questo significa che la plusvalenza è soggetta a tassazione solo nel caso in cui si ravvisi uno scopo speculativo alla base della vendita.

Per fare un esempio pratico possiamo pensare di avere acquistato una casa per 100.000 euro, senza averla adibita a nostra abitazione principale e poi avere deciso di venderla, ottenendo dalla vendita la somma di 150.000 euro: in questo caso dovremmo pagare una tassazione sul guadagno di 50.000 euro, secondo le indicazioni della normativa in materia.

Vendere casa donata prima dei 5 anni

E nel caso in cui abbiamo ricevuto una casa in donazione, possiamo venderla prima dei 5 anni dalla data dell’atto? Fatta salva la possibilità di vendere un immobile di nostra proprietà in qualsiasi momento, anche in questo caso il discrimine è determinato dal fatto di avere goduto o meno del Bonus Prima casa nell’atto di donazione. 

Nel caso in cui abbiamo goduto delle agevolazioni previste dalla norma, dovremmo alternativamente:

• acquistare un nuovo immobile da adibire a prima casa oppure un terreno su cui edificare l’immobile da adibire a prima casa entro un anno dall’atto di vendita dell’immobile donato;
• pagare la differenza rispetto alle imposte ordinarie e le eventuali sanzioni calcolate dall’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui non abbiamo goduto del Bonus Casa per l’immobile ricevuto in donazione non ci sono limitazioni relativamente alla vendita dello stesso prima dei 5 anni, anche se in questo caso dovremo pagare la plusvalenza immobiliare sulla vendita della prima casa.

Vendere casa ereditata prima dei 5 anni

Differente è il caso in cui decidiamo di vendere un immobile che abbiamo ereditato prima dei 5 anni da quando è divenuto nostra proprietà.

In caso di vendita di immobile ereditato non siamo soggetti alla tassazione dell’eventuale plusvalenza generata dalla vendita.

Vendere seconda casa prima dei 5 anni

Nel caso di una seconda casa, quindi non adibita ad abitazione principale, non ci sono particolari limiti che ne impediscono la vendita prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto. Infatti, trattandosi di seconda casa, non abbiamo potuto usufruire del Bonus Casa al momento dell’acquisto e quindi abbiamo dovuto pagare le imposte nella loro misura ordinaria. 

In questo caso torna però in gioco il problema della tassazione della plusvalenza immobiliare: nel caso ci sia una differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, questa differenza sarà soggetta a tassazione secondo la normativa vigente.

Vendere casa prima dei 5 anni: quando è conveniente?

Tirando le somme di quanto visto finora, ci possiamo chiedere se sia conveniente vendere casa prima dei 5 anni oppure il rischio sia quello che questa operazione si riveli un vero e proprio disastro per il nostro portafoglio. Dobbiamo considerare i vari elementi coinvolti, prima di prendere una decisione come questa.

In primo luogo infatti va considerato il regime fiscale in cui l’immobile è stato acquistato: nel caso di seconda casa oppure di casa ereditata non abbiamo problemi a livello di sanzioni relative alle agevolazioni del Bonus Casa (anche se per una seconda casa dovremo pagare una tassazione sulla plusvalenza). 

Ma se abbiamo acquistato la nostra casa usufruendo del Bonus Casa dobbiamo considerare la necessità di restituire la differenza fra le imposte agevolate e quelle ordinarie e la eventuale sanzione calcolata dall’Agenzia delle Entrate, salvo che non procediamo al riacquisto di un immobile che abbia le stesse caratteristiche (e che quindi verrà adibito a nostra prima casa).

Altro fattore di cui dobbiamo tenere conto è quello relativo all’andamento del mercato immobiliare: se infatti un immobile viene acquistato a un prezzo particolarmente alto, il rischio è non solo quello di non ottenere un guadagno dalla vendita, ma di non riuscire nemmeno a venderlo alla pari rispetto a quanto speso per l’acquisto.

Dobbiamo poi considerare le spese ulteriori nel caso sia necessario procedere alla cancellazione di mutuo e ipoteca sulla casa che viene messa in vendita, che possono rivelarsi anche molto elevate.

Senza dimenticare di considerare anche il prezzo di acquisto del nuovo immobile (sempre che decidiamo di procedere con un nuovo acquisto e non con un’altra soluzione, come l’affitto di una casa).

Si tratta di una serie di costi che possono rivelarsi anche molto elevati e incidere in modo pesante sulle nostre tasche: per questo è molto importante, nel caso decidiamo di vendere casa prima dei 5 anni, fare riferimento a un professionista esperto del settore, che sappia indicarci come muoverci al meglio e assisterci nelle varie operazioni.

Come vendere casa agli stranieri? Una guida completa agli immobili più richiesti, alle strategie di vendita e alle normative da seguire

Vendere casa agli stranieri: in Italia si tratta di una pratica sempre più diffusa. Perché il nostro paese è il più bello al mondo e non solo per noi. Moltissimi stranieri, provenienti sia dall’Europa, che da oltre oceano che dall’estremo Oriente, sono interessati all’acquisto di case sul territorio italiano.

Un mercato che offre delle grandi potenzialità e che ha registrato negli ultimi anni una crescita continua, nonostante le difficili situazioni a livello globale che si sono susseguite. E quindi una possibilità che è importante cogliere, se ci sono le giuste condizioni per quel che riguarda la tipologia di immobile e il luogo in cui si trova.

Scopriamo insieme come vendere casa agli stranieri, partendo dalle zone più ambite e con alcuni consigli per presentare l’immobile condurre la trattativa. Senza dimenticare di esaminare la normativa in materia, per capire se è effettivamente possibile concludere la vendita.

Vendere casa agli stranieri: chi sono i compratori?

Se si pensa agli stranieri che comprano casa all’Italia, la prima immagine è quella di persone con un’elevata disponibilità di denaro alla ricerca di immobili di lusso in luoghi esclusivi. E questo era probabilmente l’identikit giusto per il compratore straniero fino a qualche anno fa: attualmente la realtà è molto diversa.

Infatti, l’Italia è diventata non semplice meta di turismo, ma anche mercato immobiliare per stranieri che provengono praticamente da tutto il mondo e che non appartengono più solo a una classe sociale elevata. Anche le famiglie a reddito medio mostrano infatti interesse per l’acquisto di immobili in Italia, senza ricercare località da copertina.

Senza dimenticare chi in Italia risiede già da tempo e ha deciso di fare “il grande salto” e di acquistare una casa nel paese dove vive e lavora. Anche in questo caso si tratta di un interessante serbatoio di potenziali clienti.

Consideriamo quindi di individuare alcuni dei potenziali stranieri a cui vendere il nostro immobile:

• il residente: vive da anni in Italia, dove lavora, e ha la disponibilità finanziaria per acquistare una casa;
• il pensionato o famiglia di classe media: proveniente da diverse parti del globo, alla ricerca di luoghi tranquilli in cui passare anche lunghi periodi di tempo;
• lo straniero facoltoso: la prima tipologia di acquirente straniero in Italia, da sempre interessato a soluzioni di alto livello.

Partendo da queste tipologie, risulta più semplice abbinare un immobile che vogliamo vendere con un soggetto che ha interesse a comprarlo.

Vendere casa agli stranieri: quali sono i luoghi preferiti dai compratori esteri?

È molto importante anche definire quali luoghi possono risultare particolarmente interessanti per un compratore estero: se il nostro immobile si trova in uno di questi, aumentiamo le possibilità di vendita.

Ovviamente le zone turistiche sono in testa alla classifica delle preferenze da parte degli stranieri che vogliono comprare casa in Italia: ma anche in questo caso bisogna fare una distinzione.

Se infatti una tipologia di clientela, quella con una maggiore disponibilità economica, punta a zone turistiche di alto livello e richiamo, c’è tutta una categoria che possiamo definire “media” che ha altri interessi.

Per questo tipo di clienti risultano molto interessanti anche le case che si trovano in piccoli borghi, nella campagna. Si tratta di luoghi distanti dal traffico delle città e dall’affollamento che caratterizza, almeno in certi periodi, le località più note della penisola.

Discorso a parte è quello relativo agli stranieri che sono già residenti in Italia, per lavoro o per altri motivi. In questo caso la tendenza è quella di cercare immobili vicini al luogo di lavoro oppure dove già si sono formate delle “enclavi” di persone della stessa nazionalità. Per questo vendere casa agli stranieri è possibile anche in piccoli centri urbani o nelle periferie delle grandi città.

Vendere casa agli stranieri: quali sono le tipologie di immobile preferite?

Anche la tipologia di immobile preferita dagli stranieri è mutata nel corso degli anni. Se infatti prima la scelta ricadeva su immobili da ristrutturare e personalizzare, attualmente gli stranieri che vendono casa in Italia si orientano su immobili che sono in buone condizioni, già pronti per essere abitati.

Questo perché spesso risulta complicato provvedere a lavori di ristrutturazione vivendo al di fuori dell’Italia. Quindi per vendere casa agli stranieri un immobile in buone condizioni, che necessità di pochi interventi, potrebbe essere più appetibile per un compratore straniero.

Accanto al mercato degli immobili di lusso poi sta acquistando sempre più peso la categoria degli immobili medi. Con questo termine si intendono quelle case non di lusso, ma che sono perfette sia per trascorrere periodi di vacanza, sia per permanenze più lunghe.

Vendere casa agli stranieri: come fare in concreto?

Ma come fare in concreto per vendere casa agli stranieri? Una prima strada da percorrere è quella di affidarsi a siti web specializzati: sicuramente una strada che a prima vista può sembrare più semplice ed economica. Oltre a offrire una platea particolarmente ampia di possibili compratori.

L’altra soluzione è quella di affidarsi a un’agenzia immobiliare o a un professionista esperto nel settore: in questo caso ovviamente è possibile farsi assistere in tutte le operazioni, a partire dalla preparazione dell’annuncio fino ad arrivare alle procedure burocratiche che regolano la vendita delle case agli stranieri.

Siti gratuiti per vendere casa agli stranieri

Fra tutti quelli disponibili in rete, qual è il miglior sito per vendere casa agli stranieri? Difficile dare una risposta precisa, anche se è possibile individuare quelli che sono più utilizzati dai compratori stranieri.

Sicuramente nel panorama attuale spicca Gate Away. Si tratta di una piattaforma web dedicata all’acquisto di abitazioni in Italia e raccoglie sia gli annunci di agenzie immobiliari sia di privati.

Altro sito importante è Hello Italy, che pur non prevedendo commissioni, richiede la sottoscrizione di un abbonamento per utilizzare il servizio.

Bisogna ricordare che in questi siti la richiesta di informazioni da parte degli acquirenti avviene in lingua straniera. È importante quindi accertarsi di saper leggere, comprendere e scrivere in modo corretto almeno in lingua inglese, per evitare di incappare in spiacevoli malintesi.

Vendere casa agli stranieri: agenzia immobiliare può essere utile?

Affidarsi a un’agenzia immobiliare o a un professionista del settore per vendere casa agli stranieri da sempre sicurezza e la garanzia di gestire nel modo corretto tutte le procedure. Inoltre un’agenzia immobiliare è in grado di predisporre un piano di marketing efficace, che permette di trovare un acquirente realmente interessato in tempi rapidi.

Considerando il fatto che l’annuncio viene scritto in lingua straniera, è importante che sia chiaro e facilmente comprensibile: ecco perché è meglio evitare il “fai-da-te”. Inoltre il prezzo deve essere chiaro e comprendere anche tutti i costi collegati all’atto di vendita (come quelli relativi al rogito notarile).

La massima attenzione viene posta sulle fotografie: che possiamo considerare una sorta di “linguaggio universale” e che quindi devono essere in grado di mostrare tutti gli aspetti della casa, valorizzando i punti di forza. Mai dimenticarsi degli esterni: un giardino, anche se piccolo, può rappresentare un importante valore aggiunto agli occhi di un compratore straniero.

Un’agenzia immobiliare è in grado anche di consigliare se e quali interventi effettuare sull’immobile: piccoli interventi, rientranti in un piano di home staging, possono migliorare anche di molto l’appeal di un immobile.

Vendere casa agli stranieri: la procedura

Per prima cosa è importante sapere che non tutti gli stranieri possono acquistare casa sul territorio italiano. Se il compratore è un cittadino di uno stato appartenente all’Unione Europea non vi è nessun problema, mentre negli altri casi può acquistare un immobile se:

• soggiorna con regolare permesso in Italia;
• se esiste un trattato internazionale in materia oppure se fra l’Italia e l’altro stato sussiste una condizione di reciprocità.

Per stipulare l’atto di acquisto il cittadino straniero avrà bisogno di un Codice Fiscale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, dell’eventuale permesso di soggiorno e del passaporto (o documento di viaggio equivalente).

E se il compratore straniero non parla la lingua italiana? In questo caso, all’atto del rogito, è necessaria la presenza di un traduttore ufficiale. Il suo compito sarà quello di tradurre l’atto di vendita nella lingua parlata da compratore: si tratta di una traduzione ufficiale e l’atto verrà stipulato in due lingue.

Inoltre, durante la lettura dell’atto, il traduttore oppure un interprete ufficiale dovranno leggere e tradurre quelle che sono le condizioni dell’atto. Obiettivo di questa procedura è fare sì che il compratore sia perfettamente in grado di comprendere tutti gli aspetti dell’atto che sta per firmare.

Per quel che riguarda il pagamento, se il compratore straniero è già titolare di un conto corrente in una banca italiana non ci sono problemi. In caso contrario, è sempre possibile effettuare il pagamento, a meno che la normativa non ponga dei limiti al trasferimento di fondi verso l’Italia. Le possibilità sono:

• aprire un conto corrente in una banca italiana, sul quale trasferire le somme per il pagamento;
• sottoscrivere un mandato fiduciario al notaio scelto: con l’incarico di ricevere in deposito fiduciario le somme indicate per l’acquisto dell’immobile. Le somme vengono trasferite tramite bonifico bancario eseguito dall’acquirente straniero sul conto corrente dedicato del notaio (Legge 147/13 art. 1 c. 63-67).

Vendere casa agli stranieri offre interessanti possibilità di chiudere una vendita in tempi rapidi e a un prezzo ottimale: farsi assistere da un professionista esperto del settore aumenta di molto la possibilità di raggiungere questi risultati.

Il rogito notarile di compravendita è un atto importante che conclude il processo relativo all’acquisto o alla vendita di un immobile.

Il rogito notarile è il punto di arrivo di una trattativa di compravendita di un immobile. Per questo  è molto importante conoscere le caratteristiche di questo atto, le procedure collegate e i costi da affrontare.

Rogito Notarile: significato e importanza

Quando parliamo di rogito notarile, stiamo parlando di un atto notarile che sancisce la compravendita di un immobile. Attraverso il compimento di questo atto si decreta e formalizza il passaggio di proprietà di un qualsiasi immobile tra due soggetti diversi.

In realtà, questo passaggio non deve essere compiuto obbligatoriamente attraverso un atto notarile: infatti anche una semplice scrittura privata fra le parti è sufficiente a sancire il passaggio di proprietà di un immobile.

La funzione del rogito notarile oppure l’autenticazione, sempre da parte di un notaio, di una scrittura privata di compravendita di un immobile. Se questo non avviene il compratore e il venditore non possono completare un passaggio ulteriore e assolutamente importante come quello di trascrivere l’atto stesso nei Registri Immobiliari Pubblici.

L’importanza dei Registri Pubblici Immobiliari

Considerando che come vedremo il rogito notarile ha un costo e necessità di una particolare procedura, potremmo chiederci perché è necessario comunque iscrivere una compravendita immobiliare nei Pubblici Registri.

Se è vero che la scrittura privata è sufficiente al trasferimento della proprietà di un immobile, è anche vero che la semplice scrittura non può essere opposta a terzi.

Questo vuol dire che, come venditori, potremmo vendere lo stesso immobile a più soggetti e nessuno di loro potrebbe opporre a terzi, ma soltanto a noi, la scrittura privata che attesta la vendita.

Proprio per evitare queste situazioni, estreme ma non impossibili nella realtà attuale, è prevista la possibilità di iscrivere le compravendite immobiliari nei registri pubblici immobiliari. Grazie a questo sistema il mercato delle compravendite immobiliari è regolato e i diritti di tutti gli attori sono tutelati: ma solo nel caso in cui la compravendita stessa avvenga per atto notarile o attraverso scrittura privata autenticata.

Come funziona un rogito notarile di compravendita?

Dopo aver visto l’importanza di ricorrere a un rogito notarile per la compravendita immobiliare, è importante anche capire come funziona il procedimento per arrivare a stipulare questo tipo di atto.

In primo luogo è necessaria la presenza di almeno due parti: il venditore e il compratore. Ovviamente le parti potranno essere anche più di due, nei casi in cui vi sia la comproprietà di un immobile che viene venduto oppure in cui i futuri acquirenti vogliano acquistare l’immobile in comproprietà.

Il terzo attore che viene coinvolto nell’ambito di un rogito notarile è il notaio stesso, che può però avere un duplice ruolo, a seconda di quale strumento le parti intendono utilizzare per la compravendita dell’immobile.

Il ruolo del notaio: autenticazione della scrittura privata o stipula di un atto pubblico

Venditore e acquirente possono scegliere di stipulare una scrittura privata per la compravendita e di farla autenticare dal notaio.

Oppure possono stipulare un atto di compravendita immobiliare, atto pubblico steso dal notaio.

Dal punto di vista della opponibilità a eventuali terzi della compravendita entrambi i sistemi sono assolutamente validi, anche se diversi tra loro.

Infatti attraverso l’autenticazione della scrittura privata il notaio si limita a certificare l’identità di acquirente e compratore e il fatto che abbiano sottoscritto proprio loro l’atto in questione.

Invece attraverso il rogito notarile inteso come atto pubblico stilato dal notaio autentica anche le dichiarazioni che sono contenute all’interno dell’atto stesso e che riguardano ovviamente l’immobile che è oggetto di compravendita.

Le caratteristiche del rogito notarile: come è composto?

La normativa prevede delle caratteristiche precise che il rogito notarile deve avere per essere considerato valido e completo. In particolare nell’atto devono obbligatoriamente essere indicati:

• l’identità personale delle parti che sono coinvolte nell’atto, che deve essere accertata dal notaio stesso;
• tutte le indicazioni necessarie a individuare in maniera precisa e univoca l’immobile oggetto della compravendita: per esempio, è necessario indicare i confini dello stesso e i dati catastali che lo identificano;
• i provvedimenti urbanistici che riguardano l’immobile: per esempio, nel caso di immobili costruiti in data precedente al 1967 sono necessari alcuni documenti, in caso di immobili costruiti dopo il 1967 non può mancare l’indicazione del permesso a costruire e le eventuali varianti al progetto e al permesso stesso; se sull’immobile sono intervenuti dei condoni edilizi vanno anche essi indicati con i dati identificativi necessari a recuperarli in caso di necessità;
• la presenza di un mediatore: spesso nelle compravendite immobiliari interviene un mediatore, che può essere un’agenzia immobiliare oppure un agente; nel caso sia intervenuto nella mediazione della sua presenza deve essere dato conto nell’atto, oltre a indicare in che maniera è stato pagato, elencando eventualmente i dati dei bonifici oppure degli assegni emessi;
• l’attestato di prestazione energetica: l’APE deve essere obbligatoriamente inserito nel rogito notarile dal 2009, a pena di nullità dell’atto stesso;
• le spese condominiali: nel caso in cu l’immobile sia inserito in un condominio, nell’atto si accerta fino a quando tali spese sono state pagate dal venditore;
• iscrizioni o trascrizioni: nel caso l’immobile sia stato oggetto di trascrizioni o di iscrizioni pregresse, anche queste vanno indicate nell’atto. In particolare nel rogito notarile devono essere indicate le eventuali ipoteche che possono essere iscritte su un immobile: possono essere relative a debiti già pagati, per cui quindi è solo necessario cancellare l’ipoteca, oppure se il debito legato all’ipoteca viene estinto con la compravendita e il relativo pagamento del prezzo dell’immobile.

Considerata la complessità dell’atto e la delicatezza dello stesso è importante fare sempre riferimento a un notaio di fiducia, in modo da essere completamente tutelati nel processo di compravendita di un immobile.

Rogito notarile costi da sopportare

Considerando l’attività legata a un rogito notarile, è ovvio che dobbiamo aspettarci di pagare un prezzo congruo per questo servizio svolto dal notaio.

In realtà il costo di un rogito notarile non è così semplice da definire a priori, soprattutto perché un peso rilevante lo gioca l’onorario che spetta al notaio. E attualmente questo non è più determinato da tariffe imposte, ma lasciato alla decisione del professionista.

Quindi il costo rogito notarile può variare, e anche di molto, a seconda della città, della zona e della tipologia di immobile oggetto di compravendita. Inoltre va tenuto conto del fatto che la preparazione dell’atto può essere stata semplice oppure avere richiesto un lavoro di ricerca più o meno lungo, che va a incidere sul costo finale.

Altro fattore importante nella determinazione dei costi del rogito notarile è quello rappresentato dalle imposte che la normativa impone di pagare sulle compravendite immobiliari. Nel caso di compravendita fra privati le imposte di registro sono determinate in una percentuale del valore catastale dell’immobile nella misura:

• del 2%  in caso di acquisto di prima casa;
• del 9% in caso di acquisto di seconda casa.

Nel caso in cui il venditore sia un’impresa l’imposta da pagare è invece l’IVA, calcolata sul prezzo della compravendita:

• per la prima casa con aliquota al 4%
• per la seconda casa con aliquota al 10%.

Allo stato attuale, in attesa di future riforme del catasto, è molto probabile che a livello di tassazione sia più conveniente il calcolo sul valore catastale. Questo soprattutto in quelle realtà dove i prezzi degli immobili si discostano molto rispetto a quanto indicato nei valori catastali.

Vanno aggiunte ai costi anche alcune imposte fisse: per esempio, nel caso di acquisto della prima casa l’imposta fissa ipotecaria e l’imposta fissa catastale.

Nel caso in cui la compravendita riguardi un immobile che non fruisce delle agevolazioni prima casa, è possibile fare ricorso al sistema prezzo – valore.

Tramite questo sistema, che si può applicare solo se le parti della compravendita sono dei privati, si può calcolare la base imponibile dell’immobile partendo dalla rendita catastale.

Su questo valore viene poi calcolata l’imposta di registro e sull’atto è necessario indicare comunque il valore dell’immobile.

Rogito notarile in banca

Nel caso in cui alla compravendita di un immobile sia legata l’erogazione di un mutuo, fra gli attori coinvolti nel rogito notarile si trova anche la banca che eroga il mutuo. Normalmente la banca viene rappresentata da un suo funzionario e il rogito viene stipulato nella sede fisica della banca.

Se viene scelto questo tipo di atto, il notaio dovrà trascrivere nei registri pubblici la proprietà e l’ipoteca sulla casa e il mutuatario  sarà tenuto a pagare le rate secondo gli accordi presi con l’istituto di credito.

Per il resto il rogito notarile stipulato in banca presenta le stesse caratteristiche viste per il rogito stipulato nello studio di un notaio.

In questo specifico caso il notaio svolge una funzione a tutela della banca che eroga il mutuo: infatti accerta che l’immobile che per cui deve essere erogato il mutuo e che sarà oggetto di garanzia dello stesso sia libero da formalità e iscrizioni che possano in qualche modo impedire l’iscrizione dell’ipoteca. Fondamentalmente, il notaio accerta e garantisce che l’immobile possa essere messo a garanzia del mutuo senza alcun problema.

Il tempo di preparazione di un rogito notarile

Il tempo necessario alla preparazione di un atto di compravendita può variare anche di molto a seconda delle caratteristiche dell’immobile, delle ricerche necessarie alla stesura dell’atto e dell’eventualità che per l’acquisto dell’immobile stesso venga erogato un mutuo.

Se non si presentano particolari difficoltà, per arrivare alla stipula dell’atto dovrebbero essere necessari circa 15 giorni: in caso di mutuo il tempo richiesto può salire e anche superare i 30 giorni.

Come fare per vendere casa con mutuo in corso? Le possibili soluzioni

Considerando la durata dei mutui immobiliari, che possono arrivare anche fino a 30 anni, può accadere di decidere  di vendere casa con mutuo in corso. 

Le ragioni possono essere diverse, per esempio un trasferimento in un’altra città per ragioni di lavoro, una separazione oppure importanti difficoltà economiche,  ma in ogni caso è importante sapere come procedere per evitare errori e complicazioni.

Si può vendere una casa con mutuo?

Prima di tutto rispondiamo a una domanda che molti fanno: “Posso vendere casa con il mutuo?”

La risposta è sì: si può vendere casa con il mutuo in corso perché, anche se abbiamo ottenuto un prestito bancario per acquistare un immobile (il mutuo), con l’atto notarile siamo diventati i legittimi proprietari dell’immobile stesso e quindi possiamo tranquillamente vendere l’immobile oppure disporne in altro modo.

Con la concessione del mutuo la banca procede a un’iscrizione di ipoteca sull’immobile, che serve per garantire la restituzione del capitale concesso e degli interessi che spettano secondo il contratto di mutuo.  

Perciò si può vendere una casa con mutuo, ma l’operazione nel suo complesso viene influenzata dalla presenza del soggetto “banca” che ha un interesse verso l’immobile che intendiamo vendere, perché funge da garanzia del suo credito. 

Nel momento in cui decidiamo di vendere casa con mutuo e ipoteca dobbiamo quindi fare in modo di risolvere ogni pendenza debitoria.

Come vendere casa con mutuo: l’estinzione anticipata del prestito

Una prima scelta per la vendita di una casa con mutuo è quella di eliminare il mutuo. Possiamo fare questo in due diversi modi:

• procedere all’estinzione prima dell’atto di vendita: in questo caso dobbiamo avere la disponibilità di un capitale sufficiente a estinguere il mutuo prima della scadenza. Dopo il pagamento di quanto dovuto per capitale residuo e interessi, la banca provvederà a cancellare l’ipoteca e l’immobile potrà essere venduto privo di vincoli;
• procedere all’estinzione al momento del rogito: in questo caso l’acquirente dell’immobile consegna al venditore un assegno con un importo pari al mutuo residuo (compresi interessi maturati ed eventuali penali) e il venditore consegna l’assegno alla banca, estinguendo in questo modo il mutuo e l’ipoteca iscritta sull’immobile. Per assicurare la validità di questa operazione al rogito del notaio dovranno essere presenti non solo il venditore e l’acquirente, ma anche un funzionario della banca

Vendere casa con mutuo ipotecario in corso: attenzione a interessi e penali

Quando vendiamo casa con il mutuo scegliendo di estinguerlo anticipatamente, dobbiamo tenere conto di alcune difficoltà che possiamo incontrare. 

Prima di tutto potrebbero sorgere dei problemi di coordinamento fra le banche (quella del venditore e quella dell’acquirente) in relazione a:

• trasferimento della somma per l’estinzione del mutuo;
• cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.

Dobbiamo considerare poi che con la scelta di estinguere anticipatamente il mutuo possiamo risparmiare sugli interessi che devono ancora maturare, ma solamente se facciamo questa operazione nei primi anni dalla concessione dello stesso. 

Infatti le prime rate del mutuo sono quelle che comprendono gli interessi più alti, mentre quelle restanti sono quelle che comprendono il solo capitale ottenuto in prestito. 

Inoltre nel vendere casa con mutuo residuo dobbiamo tenere conto delle eventuali penali previste nel contratto di mutuo in caso di estinzione anticipata.

Vendere casa con accollo mutuo: come funziona?

Una diversa possibilità per vendere una casa con un mutuo è quella che sia l’acquirente ad accollarsi il debito nei confronti della banca. In questo caso si parla di accollo del mutuo: l’acquirente subentra al venditore nel pagamento delle rate residue del mutuo. 

Per finalizzare questa operazione è necessario che l’acquirente accetti il contratto stipulato tra venditore e banca con tutte le sue condizioni. Per poter procedere con l’accollo del mutuo è necessaria anche l’autorizzazione della banca stessa, che valuta se l’acquirente è solvente e quindi in grado di garantire il pagamento del mutuo stesso.

È poi sempre compito della banca rilasciare una liberatoria che solleva il venditore da ogni responsabilità relativa alle rate già versate.

Con questo tipo di operazione il venditore si libera completamente del mutuo e dell’ipoteca iscritta sull’immobile. Per quel che riguarda l’acquirente, si ritrova a dover onorare un contratto da lui non stipulato, fatta salva la possibilità di rinegoziare le condizioni con la banca.

L’accollo diventa valido a tutti gli effetti soltanto dal momento in cui viene stipulato il rogito di vendita dell’immobile. Attenzione perché la legge prevede due tipologie diverse di accollo:

• accollo cumulativo: per cui il venditore rimane obbligato in solido con il compratore verso la banca e deve rispondere delle rate del mutuo eventualmente non saldate dall’acquirente;
• accollo liberatorio: per cui il venditore è libero da qualsiasi obbligo verso la banca che ha concesso il mutuo. L’acquirente è l’unico responsabile in caso di insolvenza delle rate del mutuo.

Quando si sceglie l’accollo liberatorio, il venditore deve richiedere alla banca il documento che attesta l’esonero da ogni responsabilità relativa al mutuo stipulato per l’immobile venduto, in modo da evitare futuri problemi e contestazioni.

Vendere una casa con mutuo ipotecario in corso: il cambio del bene ipotecato

Potremmo trovarci nella situazione in cui l’acquirente dell’immobile non intende accollarsi il mutuo e noi non abbiamo la liquidità sufficiente per estinguere il mutuo prima della vendita. In questo caso una possibile opzione è quella di iscrivere un’ipoteca su un altro bene, in sostituzione dell’immobile messo in vendita. 

In questo modo è possibile liberare il primo immobile da ogni vincolo, ipotecando un altro immobile che deve essere di pari valore rispetto al primo. Al posto dell’iscrizione di una nuova ipoteca, un’ulteriore possibilità è quella di presentare alla banca come garanzia una fideiussione personale. 

In entrambi i casi, per procedere con le operazioni, è necessario l’avallo della banca che ha concesso il mutuo, che deve valutare se la soluzione proposta garantisce allo stesso modo il rimborso del prestito.

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Vendere casa con mutuo o senza mutuo prima dei 5 anni: quali sono i rischi?

Molti si chiedono: “Dopo quanto posso vendere casa con mutuo?”

Abbiamo visto come è sempre possibile vendere la casa acquistata con mutuo, in qualunque momento, indipendentemente se il mutuo è stato o meno completamente estinto. Però si potrebbero verificare dei problemi nel caso in cui si decida di vendere casa con mutuo in corso prima dei 5 anni dall’acquisto.

Questo accade nel caso in cui, per acquistare l’immobile, abbiamo usufruito del “bonus casa”. Si tratta di un’agevolazione fiscale che permette di usufruire di sconti per l’acquisto di un immobile destinato a essere la prima casa del compratore. Fra le condizioni previste per usufruire di questo bonus c’è che l’immobile acquistato non sia venduto prima che siano trascorsi 5 anni. 

Nel caso si decida di vendere una casa con mutuo o senza mutuo dei 5 anni siamo obbligati a pagare: 

• Imposta ipotecaria
• Imposta di registro
• Imposta catastale
• Sovrattassa pari al 30% delle imposte non versate

Se invece decidiamo di vendere casa con mutuo o senza mutuo dopo 5 anni non incorriamo in queste sanzioni e possiamo procedere con una normale operazione di vendita (quindi estinguendo il mutuo o trovando un acquirente disposto all’accollo dello stesso).

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: possibile anche prima dei 5 anni

Sempre nel caso in cui decidiamo di vendere una casa con mutuo prima dei 5 anni, c’è la possibilità di evitare la perdita dei bonus fiscali. 

Dobbiamo però vendere casa con mutuo e acquistarne un’altra: se entro un anno dalla vendita dell’immobile procederemo all’acquisto di una casa da destinare ad abitazione principale, non perderemo i bonus fiscali e non dovremmo pagare nessuna sovrattassa.

Lo stesso accade se nel medesimo periodo di tempo acquistiamo un terreno ed entro l’anno dalla vendita vi costruiamo la casa che sarà la nostra abitazione principale.

Anche in questo caso per vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra possiamo ricorrere all’estinzione del mutuo oppure all’accollo da parte dell’acquirente.

Vendere casa con mutuo cointestato: come si può fare

Può accadere che non siamo gli unici titolari dell’immobile che intendiamo vendere e del mutuo che abbiamo acceso per acquistarlo: in questo caso possiamo comunque vendere casa con il mutuo in corso, ma è ovviamente necessario il consenso di entrambi gli intestatari.

Vendere casa con mutuo non pagato: si può fare?

Abbiamo già visto come vendere casa con un mutuo in corso, ma può verificarsi anche un’altra situazione: quella in cui il venditore non sia stato in grado di pagare alcune rate del mutuo e che quindi la casa sia a rischio di pignoramento e successiva vendita all’asta. Anche in questo caso possiamo vendere l’immobile, ma solo se la casa stessa non è ancora oggetto di pignoramento.

Nel caso in cui la casa sia già soggetta a pignoramento invece non è più possibile venderla nel mercato libero, ma bisogna attendere l’asta giudiziaria. Se il pignoramento non è stato ancora messo in atto dalla banca, è possibile vendere liberamente l’immobile e con il ricavato saldare i debiti che si sono accumulati nei confronti della banca stessa.

In questo caso il fattore tempo diventa determinante: se infatti non si trova un acquirente in un tempo rapido, la procedura di pignoramento continua a fare il suo corso e rischiamo di trovare la nostra casa in vendita all’asta, valutata molto meno di quanto potrebbe essere il suo reale valore sul libero mercato.

Se stai pensando di vendere casa, sicuramente ti interessa capire quanto possa valere il tuo immobile. Fare una valutazione, però, non è assolutamente semplice quanto sembra.

Bene allora scopriamo come valutare un immobile.

Oggi hai tanti modi per stimare il prezzo di mercato di una casa e valutare un immobile; su internet, in particolare, esiste una moltitudine di strumenti gratuiti o a pagamento che rispondono a questa esigenza.

Con trent’anni di esperienza nel settore immobiliare, però, posso assicurarti che questi strumenti sono un pessimo punto di partenza.

Non solo valutare la tua casa con il “fai da te” è rischioso, perché ti porta a sbagliare la valutazione in maniera importante. Addirittura, spesso le persone si convincono della bontà di questi strumenti al punto da diffidare della stima su misura fatta da un agente immobiliare.

Un genere sottovalutato e spesso non riconosciuto anche se di grande pregio: questo è il razionalismo italiano, un movimento architettonico e si è sviluppato negli anni ’20 del ‘900 e ha proseguito in modo più o meno discontinuo fino agli anni ’70. 

Se sei in possesso di un immobile che pensi possa appartenere a questo stile e ti stai chiedendo come vendere una palazzina razionalista senza svalutarla e valorizzandone l’aspetto storico- architettonico…

Sei nel posto giusto! 

Partiamo dalle basi, e cioè cerchiamo di capire se il tuo immobile appartiene a questo particolare stile. 

Il nome inglese non deve trarci in inganno: lo stile liberty non è nient’altro che la variante italiana della corrente artistica europea dell’Art Nouveau.

Molti proprietari fortunati che si trovano in possesso di questo tipo di immobile potrebbero quindi chiedersi come vendere una casa in stile Liberty, mettendone in luce il valore artistico e operando – eventualmente – dei restauri mirati.