Chi vuole vendere casa nel 2021 non naviga in acque tranquille. Non solo una crisi economica, ma anche una pandemia che ha quasi interamente cambiato le priorità del mercato immobiliare italiano.
Quindi, come scoprire quanto vale la tua casa in un contesto post-pandemico?
Agenzia Immobiliare si…o no?
Vendere casa tramite un’agenzia immobiliare conviene ancora nel 2020? Quali sono i costi, come comportarsi con l’esclusiva e a chi affidarsi?
Oggi voglio aiutarti a rispondere a tutte queste domande. Faccio l’agente immobiliare a Perugia da trent’anni, come forse saprai già, quindi mi occupo continuamente di aiutare le persone con questo tipo di dubbi.
Mi rendo conto che nell’era dei siti di annunci e dei motori di ricerca il ruolo dell’agenzia sia cambiato tanto; chi non è del settore è più che legittimato a non capire se sia il caso di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare e che cosa comporta.
Ti prometto che sarò più chiaro e completo possibile.
Varie volte sul blog sono tornato su questa domanda. Sì, posso assicurarti che nel 2020 il ruolo dell’agenzia immobiliare è ancora molto importante nelle compravendite.
Sicuramente tutti sono in grado di scattare delle foto di un immobile e inserire un annuncio sui siti per vendere casa; questa parte, però, è solo uno dei tantissimi aspetti di una compravendita di successo.
Un bravo agente immobiliare ti aiuta in tutti gli step, a partire dal più importante che è la valutazione dell’immobile. Credimi, se sbagli la valutazione tutto il resto andrà male di conseguenza.
Quando cerca un acquirente per il tuo immobile, l’agente non si limita a mettere gli annunci sui vari siti web; si assicura di promuoverli, di creare campagne pubblicitarie sui portali e sui social, di creare contenuti che attirino l’interesse del pubblico e di fotografare in modo metodico e preciso la tua casa.
Un bravo agente ti aiuta anche a preparare il tuo immobile per le visite, usando le tecniche di home staging per aumentare subito il valore percepito della tua casa e generare molte più proposte da parte di chi la visita.
Quando trova un potenziale acquirente interessato, si incarica di negoziare per farti portare a casa la somma più alta possibile usando le tecniche che ha appreso negli anni.
Nel complesso, il ruolo dell’agenzia è ancora estremamente utile. Da una parte significa che devi riconoscere al professionista una provvigione, ma dall’altra il suo valore aggiunto è molto più alto.
Per intenderci, un agente competente può portarti a spendere il 3% o 4% in provvigione ma generando il 10% in più dalla vendita, risparmiando l’80% del tempo per trovare un acquirente. Più che un costo, possiamo tranquillamente definirlo un investimento intelligente.
Tutto quello che ti ho detto nel paragrafo precedente è vero, ma forse non hai fatto caso a una cosa: non ho mai scritto soltanto “un agente immobiliare”. Ho scritto “bravo”, “competente”, “serio”.
Questi tre aggettivi, purtroppo, non caratterizzano tutti i professionisti che si occupano di intermediazione immobiliare. Anzi, se devo essere brutalmente sincero sono proprio pochi quelli che sanno fare davvero il loro lavoro.
Il problema di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare è proprio questo: a chi rivolgersi per avere davvero molti più benefici che costi?
Se non sei a tua volta un agente immobiliare, non è facile capire come trovarne uno bravo. Posso darti, però, alcuni consigli pratici per capire se il professionista con cui stai parlando è davvero una persona seria.
Oggi il marketing immobiliare è fondamentale. Se non ti attivi per fare in modo che la tua casa venga vista tra decine di migliaia di annunci online, tanto vale non provarci neanche.
Un bravo professionista crea per te delle campagne di marketing, promuove l’immobile sia sui social che sui portali investendo (molto) sulle inserzioni a pagamento e si assicura che la tua casa non finisca mai nei posti remoti dei siti di annunci.
Chiedere ad un’agenzia immobiliare quale sarebbe il loro piano di marketing per rendere visibile e più appetibile (magari tramite strumenti evoluti come video ed Home Staging di qualità) il tuo immobile è un ottimo modo per valutare la capacità di lavorare bene di quell’agenzia.
Io consiglio sempre di dare l’incarico ad una sola agenzia immobiliare e di lasciare che il professionista segua la compravendita con esclusiva.
Il motivo è molto semplice.
Le agenzie che non lavorano con esclusiva sono come dei grandi cataloghi di immobili che potrebbero o non potrebbero finire per essere venduti. Puntano sulla quantità, scommettendo sul fatto che qualcuno prima o poi comprerà una delle case che propongono.
A loro interessa vendere una qualunque casa, non la tua…
Se metti le agenzie in competizione tra loro, finiranno solo per illuderti con valutazioni altissime e fuori mercato; ti diranno che non si trova un acquirente, poi pian piano, ti faranno abbassare il prezzo e ti faranno svendere.
Per loro non ha semplicemente senso puntare e investire sul tuo immobile; il frutto dei loro sforzi verrebbe probabilmente incassato da un’altra agenzia, per cui non ti seguiranno mai come un’agenzia che lavora in esclusiva.
L’agente con esclusiva, al contrario, ha tutti i buoni motivi del mondo per investire sulla tua casa, per promuoverla, per creare materiale di qualità e per seguirti step-by-step nella ricerca della migliore offerta possibile nel più breve tempo possibile.
Vedere all’opera un’agenzia immobiliare ti aiuta senz’altro a capire come potrebbero lavorare con te.
Per prima cosa ti consiglio di fare un salto sul loro sito web e sulle loro pagine social. Sono aggiornati? Sono curati con contenuti sempre nuovi e interessanti?
Ed hanno case in vendita simili alla tua?
E’ si perché se hanno in vetrina 10 mini appartamenti due garage ed una azienda agricola, sarà difficile riescano ad attrarre chi vuole una Villa, così come se hanno solo ville venderanno male i mini appartamenti ecc., ovviamente sono casi estremi ma si tratta di essere coerenti fare una visita al loro sito e vedere di osa hanno incarico di vendita prima prendere accordi con loro potrebbe evitarti di perdere tempo e denaro.
In generale più l’agenzia è specializzata più sarà professionale in quel determinato target di immobili.
Per ulteriore sicurezza potresti anche andare a vedere come sono posizionate le case che hanno in vendita sui portali di annunci. Sono ben visibili? Nelle foto si vede che c’è un lavoro di home staging? Sono state attivate delle campagne di promozione a pagamento?
Chiaramente puoi aspettarti che il modo in cui lavorano su altri immobili sia grossomodo lo stesso in cui lavoreranno sul tuo.
Se stai pensando di vendere casa ti consiglio di scaricare la mia guida gratuita per vendere casa a Perugia.
☞ Scarica la guida Come Vendere Casa
All’interno troverai tutti i consigli più utili per vendere la tua casa prima e meglio. C’è anche una sezione piuttosto ampia in cui trovi tutti i miei consigli per scegliere l’agenzia immobiliare giusta; sono sicuro che rimarrai sorpreso della quantità di informazioni gratuite che scoprirai.
A presto con una nuova guida,
Francesco
“Se la prima visita è perfetta, la vendita è già fatta”.
I miei collaboratori mi hanno sentito dire questa frase centinaia di volte. Ed è vero, posso assicurartelo: in trent’anni di esperienza come agente immobiliare, questa cosa non è mai cambiata.
Rendere “perfetta” una visita, però, non è così semplice come potrebbe sembrare. Non bastano un sorriso e i pavimenti puliti: ci vogliono metodo, strategia e preparazione.
Se segui il mio blog, saprai che vendere casa è un gioco di ottimizzazione. Ottimizzare tutto per avere il massimo risultato: dal prezzo all’home staging, è tutta un’alchimia di fattori che ti portano ad ottenere quel che stai cercando.
Uno dei vari fattori che puoi ottimizzare è il periodo dell’anno in cui metti la casa in vendita. Ci sono mesi migliori e mesi peggiori: come una gigantesca ruota, questi periodi si alternano identici di anno in anno.
Quando un immobile viene ereditato, specie se da più eredi, è tempo di iniziare a prendersi cura della burocrazia. Purtroppo è così: in Italia c’è sempre di mezzo la burocrazia, specie quando si parla di case.
Sono felice di ricevere questa domanda di tanto in tanto: “Quali sono gli errori più comuni di chi mette in vendita la sua casa?”.
Sono felice perché, devi saperlo, è uno dei miei argomenti preferiti. Soprattutto quando c’è di mezzo una persona che sta facendo tutto in proprio, senza rivolgersi ad un agente immobiliare, ci sono almeno 5 gravi errori che vengono commessi senza nemmeno accorgersene.
Nella guida di oggi non ti spiegherò soltanto quali sono questi errori, di modo che tu possa prevenirli. Ti dirò anche quali sono le azioni da intraprendere affinché tu possa metterti sulla strada giusta.
Sarò il più completo possibile, te lo prometto. Ricordati, però, che se vuoi scoprire i segreti del mercato immobiliare che ho imparato in 27 lunghi anni di carriera, dovresti scaricare la mia guida gratuita Agenzia Pro®.
All’interno troverai una spiegazione dettagliata delle tecniche che mi hanno permesso di rendere la mia agenzia immobiliare la leader indiscussa nel settore degli immobili di pregio a Perugia, mantenendo questa posizione da quando è uscito il primo cellulare fino all’era dei social network.
Hai condiviso il tuo annuncio su Facebook senza sponsorizzarlo, oppure lo hai inserito sui portali immobiliari ma senza assicurargli visibilità?
Se il tuo annuncio finisce in terza, quarta o quinta pagina, le probabilità che qualcuno ti chiami si fanno davvero basse. Ogni secondo che passa, le chances che il tuo compratore ideale abbandoni il sito senza vedere la tua casa aumentano.
Considerando il valore che ha un immobile, ti sembra normale non assicurargli visibilità con i giusti investimenti?
Se vuoi realmente fare in modo che la tua casa venga venduta, devi prima fare in modo che venga vista. Impara a utilizzare le Facebook Ads, le Google Ads e gli annunci sui portali immobiliari: solo in questo modo riuscirai ad aumentare in maniera importante le visite al tuo annuncio.
Ricordati anche di consultare la mia guida alla creazione di un annuncio vincente per sapere come gestire al meglio le foto e il testo con cui attirerai i contatti interessati al tuo immobile.
Magari la tua visibilità è buona e le persone vengono a visitare la tua casa, ma non hai ancora ricevuto lo straccio di un’offerta. Quale potrebbe essere il problema?
Per esperienza, ti posso assicurare che l’home staging fa davvero la differenza tra chi ha successo nella vendita della sua casa e chi invece continua ad attendere invano.
La regola fondamentale dell’home staging è tirare fuori il massimo dal tuo immobile prima di ogni visita, in modo da aumentare il valore percepito da chi viene a guardarlo.
La prima cosa da fare è sistemare alla perfezione la casa, pulendola da cima a fondo, rimuovendo gli elementi di personalizzazione, di modo che chiunque la guardi possa immaginare la sua vita dentro a quell’immobile.
Chiamare un home stager di professione, per me, è sempre la soluzione migliore. Il valore aggiunto che questo professionista ci può dare è davvero alto, soprattutto quando abbiamo lavorato bene anche sugli altri quattro punti di questa guida.
Se non vuoi pagare un professionista, puoi comunque darti da fare in proprio per sistemare tutto al meglio. Trovi tante guide online che ti spiegano almeno i tratti essenziali di questo sistema, che rimangono sconosciuti alla maggior parte delle persone che vendono casa nel nostro paese.
Come ho ribadito più volte negli articoli passati, la maggior parte delle persone sbaglia la valutazione del proprio immobile. Si fa un’idea sbagliata del prezzo a cui vendere, che poi viene confermata da un agente immobiliare altrettanto sbagliato.
La settimana scorsa ho scritto proprio una guida alla valutazione degli immobili in cui mostro i passaggi -non semplici e non scontati- da seguire per determinare il valore di un immobile.
Se ti stai affidando a strumenti per la valutazione online, oppure al semplice “sentito dire”, sappi che rischi di passare anni ad attendere senza nessun riscontro positivo.
Una valutazione corretta è il primo step per riuscire a vendere casa al prezzo congruo nel minor tempo possibile. Se non ti stai concentrando su questo, dovresti iniziare a farlo.
Da quando esistono i portali di annunci, vedo sempre più persone cercare di vendere gli immobili in autonomia ma senza successo.
Quando hai a che fare con le case, operi in un mercato che ha centinaia di giocatori molto esperti. Molto più esperti di te. Gente che dalla mattina alla sera, per tutta la vita, si occupa di vedere, valutare, comprare e vendere case.
Provando a vendere casa in autonomia, rischi di perdere anni di tempo e decine di migliaia di euro. Il tutto per non pagare una provvigione che ti costerebbe, a conti fatti, un decimo di questa inefficienza.
Attenzione, però, a scegliere gli agenti giusti. Ci sono persone che per portare a casa un incarico farebbero qualunque cosa, anche mentire sul prezzo e creare false aspettative.
Ti consiglio di leggere il mio articolo sulla scelta dell’agente immobiliare per capire meglio questo delicato argomento. Se non sei del settore, sono certo che rimarrai sorpreso da alcuni punti che ho trattato in quella guida.
La negoziazione è simile alle tattiche di guerra. C’è una vera e propria arte dietro al fare le trattative.
Se ti esponi da solo contro un agente immobiliare esperto, sappi che la partita sarà molto difficile. Dovrei dedicare una guida specifica a questo argomento e ti prometto che presto lo farò.
In generale, comunque, sappi che devi essere pronto a ribattere colpo su colpo ad ogni tentativo della controparte di farti abbassare il prezzo o di metterti pressione.
Mentre rispondi e ti fai valere, però, non devi mai essere indisponente. Trovare un equilibrio tra l’essere “tosti” e l’essere amichevoli non è semplice, ma è proprio per questo che la negoziazione va considerata un’arte.
Se stai pensando di vendere casa ti consiglio di scaricare la mia guida gratuita per vendere casa a Perugia.
☞ Scarica la guida Come Vendere Casa
All’interno troverai tutti i consigli più utili per vendere la tua casa prima e meglio. C’è anche una sezione piuttosto ampia in cui trovi tutti i miei consigli per scegliere l’agenzia immobiliare giusta; sono sicuro che rimarrai sorpreso della quantità di informazioni gratuite che scoprirai.
A presto con una nuova guida,
Francesco
Uno dei problemi tipici di chi vuole vendere casa è la burocrazia. E in Italia, si sa, non ci andiamo leggeri. In particolare, è utile sapere cos’è la consistenza catastale di un immobile e come si calcola.
In generale, la consistenza catastale di una casa è la sua grandezza; questa grandezza non è espressa sempre in metri quadrati, come siamo abituati a fare quando valutiamo le case noi stessi. L’unità di misura è diversa da immobile a immobile, secondo quanto stabilisce la legge:
A che tassazione è soggetta la vendita della casa? Questa è una domanda comune più o meno a tutti coloro che stanno per vendere il loro immobile. Come sempre, però, il discorso fiscale non è così semplice da avere una risposta sola.
Andiamo dunque a vedere quali siano le cose da sapere e le varie casistiche previste dalle normative attuali.
In tanti anni di carriera come agente immobiliare, ho capito che le agenzie si distinguono in due tipi:
Valutazione casa online. Da quando il mercato immobiliare ha iniziato ad utilizzare i nuovi canali digitali, sono sempre stato tra i pionieri del loro utilizzo. E mi piacciono e me ne servo molto, premetto questo.