Compromesso immobiliare: perché sottoscriverne uno anche tra privati?

Nella compravendita di case, spesso si parla di “compromesso immobiliare“. In termini più tecnici verrebbe chiamato contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma poco cambia: rimane un contratto con cui il compratore si impegna a comprare, ed il venditore si impegna a vendere, un immobile.

Non è un contratto di compravendita, perché di fatto il proprietario della casa rimane ancora tale. Le due parti si impegnano, però, a stipulare l’atto di compravendita in futuro.

Sostanzialmente questo “compromesso immobiliare” serve sia per l’una che per l’altra parte:

• L’acquirente si assicura di avere un contratto, firmato e giuridicamente valido, con cui il proprietario dell’immobile desiderato si impegna a venderglielo;
• Il venditore si assicura di avere un contratto, firmato e giuridicamente valido, con cui il compratore si impegna a tirare fuori la somma necessaria a comprare la sua casa.

Oltre al valore giuridico del “compromesso immobiliare“, sul piatto vengono messi anche dei soldi. Già, perché normalmente c’è da versare una caparra per il compromesso immobiliare. Questa somma, che il compratore dà al venditore, ha altrettanto un doppio fine:

• Per l’acquirente si tratta di un anticipo sulla somma dovuta per l’acquisto della casa;
• Per il venditore si tratta di una rassicurazione, in quanto se il compratore dovesse poi tirarsi indietro questo potrà tenersi la caparra a titolo di risarcimento (e non solo).

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Perché fare un preliminare di vendita?

Veniamo alla domanda che costituisce il cuore di questo intero articolo. Il compromesso immobiliare di compravendita  va fatto, molto semplicemente, perché è l’unico modo giuridicamente valido per impegnare sia il compratore che il venditore a concludere l’affare.

La proposta d’acquisto, infatti, obbliga soltanto il compratore fino a che non viene controfirmata. Questo mette il venditore in una chiara posizione di vantaggio, perché a sua volta non ha alcun obbligo nei confronti dell’acquirente. Il preliminare di vendita, invece, è un vincolo per entrambi.

Prima di spiegarti perché ti convenga firmare un compromesso casa, mi serve fare una distinzione. Il compromesso, infatti, ti conviene sempre; i motivi cambiano, però, a seconda che tu sia il compratore o il venditore dell’immobile.

Perché firmare un compromesso immobiliare se sei l’acquirente

Dalla posizione dell’acquirente, il compromesso di vendita immobiliare è un modo per assicurarsi che l’immobile venga venduto proprio a te. In realtà non è proprio così, ma lo è nel 99% dei casi. Nell’1% dei casi, il venditore viene meno a quello che ha firmato nel compromesso e vende comunque l’immobile a qualcun altro.

In questo caso, se il contratto non è stato trascritto da un notaio, potrai soltanto richiedere il risarcimento del danno subito. Non potrai chiedere la nullità o l’annullabilità del contratto tra il venditore ed il nuovo acquirente, in quanto il compromesso ha effetto soltanto tra le due parti che lo sottoscrivono.

Fatte salve le eccezioni, comunque, firmare un preliminare è un ottimo modo per prendere tempo. Mentre sei sicuro di poter acquistare la casa che desideri ad un prezzo già accordato, infatti, puoi approfittarne per vendere l’eventuale casa che hai già. Specialmente nel caso in cui tu stia cambiando la tua prima casa, sicuramente fa comodo avere del tempo per incassare la somma da chi sta comprando la tua casa attuale prima di procedere con il definitivo acquisto di quella nuova.

Nel frattempo non avrai il pensiero di perdere l’occasione di acquistare l’immobile ideale che hai già identificato, proprio perché chi lo vende ha già messo la firma sul compromesso che gli hai proposto e di conseguenza vi siete entrambe vincolati.

Perché firmare un compromesso se sei il venditore

Oggi come oggi, nella stragrande maggioranza delle località italiane, essere il venditore di un immobile non è proprio la miglior cosa che ti possa succedere. Il numero di compravendite immobiliari è in aumento, anche se non rispecchia proprio le caratteristiche di un mercato dinamico; i prezzi sono in calo, e tutto sommato trovare un acquirente che soddisfi le tue esigenze non è proprio un gioco da ragazzi.

Quando ne trovi uno, può proprio essere il caso di “bloccarlo”. Vincolare l’acquirente con un compromesso significa dormire sonni tranquilli: anche in questo caso, infatti, quasi sempre il compromesso si traduce poi in un atto di vendita. Se questo non dovesse succedere, comunque, avrai incassato una lauta caparra in cambio del disturbo che ti sei dato fino a quel momento.

Non dimenticare inoltre che, fino ad ora, in quasi tutte le località italiane gli immobili hanno perso valore nel tempo. Per lo meno in questo momento storico stiamo assistendo ad un periodo poco felice; tra l’altro, c’è da notare che questo trend ribassista continua anche se aumenta il numero di compravendite.

Nel momento in cui firmi un compromesso immobiliare tra privati, tuttavia, blocchi il prezzo; anche se la vendita effettiva dovesse avvenire tra un po’di tempo, sarai sicuro di incassare la somma stabilita nel contratto.

Trascrivere o non trascrivere il compromesso?

Il compromesso immobiliare si può fare anche senza l’ausilio di un notaio. Nel caso in cui il professionista venga chiamato in causa, tuttavia, c’è la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari. Se il compromesso viene  trascritto, questo non è più valido soltanto nei rapporti tra le due parti. Anche quelle poche eccezioni che avevamo nominato prima, dunque, vengono meno.

Nel momento in cui un altro acquirente dovesse interessarsi a fare l’atto di compravendita di quella casa, il notaio impedirebbe subito che la cosa avvenga.

Tendenzialmente la trascrizione non è la parte più costosa del rivolgersi ad un notaio, ma è anche l’unica per cui valga la pena farlo. Infatti, il compromesso immobiliare non registrato ha davvero poco senso.

A mio avviso, vale la pena di far trascrivere il contratto nel caso in cui la caparra sia costituita da una cifra molto importante. In questi casi, il compratore può essere così motivato ad acquistare proprio quell’immobile da giustificare la spesa.

La stessa spesa diventa anche marginale rispetto al valore della casa in sé, se parliamo di immobili di grande pregio. Negli altri casi, il fatto che ci siano di mezzo un contratto giuridicamente valido ed una caparra sono sufficienti a motivare entrambe le parti a procedere, poi, con l’atto di compravendita. Si risparmia un migliaio di euro e, se tutto dovesse andare male, comunque chi ha visto negati i suoi diritti potrà godersi il risarcimento.

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FAQ

Quanti soldi si danno al compromesso?

Il compromesso immobiliare prevede una percentuale variabile tra l’1% e il 3% rispetto al totale. Generalmente, si tratta di una cifra intorno ai 5000 € ma non è da escludere un suo valore inferiore o superiore.

Come fare il compromesso tra privati?

Anche nel caso in cui il compromesso sia tra privati, per evitare che ci siano delle situazioni spiacevoli, è importante rivolgersi alla figura del notaio che si occuperà della trascrizione del contratto.

Chi deve pagare le spese di registrazione del compromesso?

In linea generale, le spese di registrazione del compromesso sono sempre a carica dell’acquirente. Ciò è sancito dall’articolo 1475 del Codice Civile.

Il compromesso immobiliare è la stessa cosa di una proposta di acquisto?

No il compromesso è un atto bilaterale mentre la proposta di acquisto o offerta di acquisto son atti unilaterali fin che non vengono contro accettati.