Tutto quello che vorresti sapere sulla provvigione di un agente immobiliare

L’agente immobiliare, ancora oggi, è un professionista insostituibile nel mercato delle case. Il suo ruolo è quello di fare incontrare domanda e offerta, facendo quindi da intermediario in cambio di una provvigione. Questa provvigione è pattuita inizialmente con il proprietario dell’immobile, che pagherà soltanto nel caso in cui la mediazione vada a buon fine. Il diritto alla provvigione decorre successivamente alla stipula di un accordo scritto tra venditore e acquirente; L’accordo potrà essere un preliminare di compravendita (il compromesso immobiliare) ma anche una proposta di acquisto contrattata dal venditore (che di fatto diviene così un contratto preliminare) .
In questa guida voglio aiutarti a fare luce su alcuni aspetti che, se stai per acquistare o per vendere casa, possono sicuramente essere interessanti:

• A quanto dovrebbe ammontare la provvigione di un agente immobiliare su un certo immobile;
• Chi deve pagarla e quando;
• Il rimborso spese, un argomento sottovalutato;
• Conviene pagare la provvigione o è meglio lasciar perdere gli agenti immobiliari?

Abbiamo parecchio da dire, quindi direi di gettarci a capofitto nell’argomento.

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Provvigione: a quanto dovrebbe ammontare?

Questa è la prima domanda che solitamente viene in mente a tutti. Diciamo che il range in cui può oscillare la provvigione è tra il 3% ed il 5%, anche se in alcuni casi è normale che la percentuale sia più alta o più bassa. Ecco che cosa la influenza:

• Se il mercato immobiliare nella tua zona è particolarmente attivo, gli agenti immobiliari riuscendo a concludere più affari e si faranno più concorrenza tra loro. Di conseguenza, le provvigioni degli agenti immobiliari saranno tendenzialmente più basse. Lo stesso discorso è vero, al contrario, nel caso in cui la tua sia una zona con poche compravendite;
• Un immobile di valore piuttosto basso, se questo prezzo basso non aiuta a trovare acquirenti, dovrà essere almeno associato ad una provvigione in percentuale più alta. Questo perché al di sotto di un certo valore assoluto (tendenzialmente 3.000 euro) non è conveniente per l’agente immobiliare dedicare seriamente il suo tempo alla ricerca di un acquirente;
• Un’agenzia che si concentra sull’avere incarichi su pochi immobili, ma che vuole essere veloce e dedicata nella vendita di tutti questi, chiederà una provvigione più alta per la maggiore efficienza ed efficacia del servizio. Al contrario un’agenzia che preferisce avere tanti incarichi e concentrarsi sul fatto che “Essendo tanti, prima o poi ne venderò qualcuno” chiederà una provvigione più bassa;
• Nelle piccole città, dove magari c’è una sola agenzia, quell’agenzia ha quasi un potere di monopolio. Di conseguenza sarà incoraggiata a chiedere provvigioni più alte, anche in virtù del fatto che le città piccole non vedono moltissime compravendite.

In ogni caso puoi farti un’idea consultando il libro degli usi locali della Camera di Commercio della tua provincia dove sono indicate le percentuali minime applicabili in assenza di accordi diversi.

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Chi la paga e quando

Solitamente la provvigione viene pagata  per intero da entrambe le parti in gioco acquirente e venditore dell’immobile es: 3+3 5+5 ecc. In ogni caso è bene che questo sia chiaro fin dall’inizio: nell’incarico, con cui lo si mette nero su bianco nei rapporti tra venditore e agente, sia nella proposta, per trasparenza nei confronti dell’acquirente.

La provvigione, tuttavia, non è l’unico servizio a dover essere pagato all’agente immobiliare. La legge dice infatti, che al mediatore  è dovuto il rimborso delle spese sostenute anche nel caso l’affare non si sa concluso (qui ci sarebbe da aprire un lungo capitolo), per evitare che questo accada sottoscrivete sempre un accordo scritto con l’agente immobiliare che lo escluda.

Veniamo al “quando”. La legge dice che il diritto a richiedere la provvigione sorge nel momento stesso nel quale l’acquirente ed il venditore, abbiano stipulato un atto giuridicamente valido a seguito dell’attività svolta dal mediatore, quale ad esempio aver portato l’acquirente a conoscenza dell’affare piuttosto che il contrario, ma anche in tutti quei casi dove acquirente e venditore non sapendo trovare la chiave per chiudere la trattativa si siano  rivolti al mediatore chiedendo il suo intervento, (nesso causale). La provvigione del mediatore, al contrario di quanto  spesso si tende a pensare, non nasce solo dalla mera segnalazione dell’affare (che pur di per se è sufficiente a far scattare il diritto) ma quanto anche da fatti e operazioni concluse per conto delle parti e finalizzate a concludere l’affare di fatto ancora in forse.

Ma quali sono questi fatti e operazioni? Un esempio è sicuramente il preliminare di compravendita, dal momento in cui si tratta di un contratto a tutti gli effetti. In alternativa, “vale” anche come la proposta di acquisto validamente accettata. Tuttavia, in a seconda dei casi il mediatore potrebbe dirsi disposto ad attendere per il pagamento l’atto di compravendita, fermo restando che se per cause non attinenti all’opera del mediatore l’atto non dovesse poi concludersi rimane l’obbligo di pagare la provvigione.

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Ne vale la pena?

Molte persone, da quando esistono i siti di annunci immobiliari, si stanno improvvisando agenti di se stesse. Effettivamente chiunque è libero di iscriversi e creare un annuncio, e questi siti hanno moltissimi visitatori che si recano sulle loro pagine per cercare una casa da acquistare. Malgrado ciò, ancora oggi il ruolo di un agente è importante per concludere un affare al meglio.

Un buon professionista favorisce la velocità della vendita. Prima di tutto perché le persone continuano a recarsi in agenzia alla ricerca di immobili di loro interesse, e poi perché aiuta molto nella conclusione della trattativa con i possibili acquirenti. Anche se si avrà un onere, è sempre meglio avvalersi di un professionista che può aiutarci ad ottenere più velocemente il prezzo migliore dalla vendita della nostra casa. Questo è ancora più vero se vogliamo dare un valore al tempo che egli ci fa risparmiare.

Anche in relazione al mondo del web, comunque, un bravo agente immobiliare riesce a muoversi decisamente meglio di un privato. Sa stimare meglio il prezzo da inserire sugli annunci, sa creare immagini più efficaci e descrizioni più accattivanti, è sempre disponibile a ricevere telefonate e gestisce le visite in modo da favorire la conclusione dell’affare. Per questo mi sento di dire che sì, tuttora il ruolo dell’agente immobiliare è più utile e rilevante di quanto questo comporti in termini di costi.

Nota Bene: L’agente immobiliare è un professionista che ha ottenuto un regolare patentino. Se chi svolge la mediazione si finge agente immobiliare senza esserlo realmente, potrai non pagarlo. Se lo paghi ugualmente, anche a distanza di anni potrai richiedere indietro le somme versate. Inoltre fingersi agente immobiliare è un reato penalmente perseguibile.