Quanto tempo ci vuole per vendere casa?

Questa domanda è nella top 3 delle più richieste agli agenti immobiliari. Magari hai deciso di vendere un immobile e non hai voglia di aspettare, oppure vuoi solo farti un’idea di quanto tempo possa volerci prima di trovare un compratore. Ovviamente vendere casa non è una cosa che dev’essere fatta con eccessiva fretta, ma altrettanto è vero che servano dei punti di riferimento.

Come puoi immaginare ci sono tantissime località, case, tipi di acquirenti, quartieri, mode, trend di mercato e via dicendo. Questo rende molto difficile riuscire a stimare i tempi di vendita di una casa: ho conosciuto persone che si sono fissate con un certo prezzo di vendita e non sono riusciti ad ottenere nemmeno una visita nell’arco di sei mesi; ho conosciuto imprenditori edili che realizzano progetti di lunghe vedute, al passo con i tempi, e che riescono a vendere su carta tutti gli appartamenti di una palazzina prima ancora che la struttura esterna assomigli a quel che dovrebbe diventare.

Insomma, dobbiamo fare le dovute distinzioni. Alla fine della guida potrai farti un’idea del tempo che passerà prima di riuscire a trovare un compratore per la tua casa, ma ricorda: alle volte è anche questione di fortuna. Talvolta c’è una giovane coppia di sposi che passeggia con un gelato davanti ad un’agenzia immobiliare, si ferma un secondo a guardare le case, e tac. Scatta qualcosa. Si incuriosiscono di una casa, prenotano una visita, se ne innamorano e comprano. Succede anche questo. Altre volte ci sono tutti i presupposti per vendere casa in fretta e sembra che nessuno noti l’annuncio, per quanto super pubblicizzato. Alla dea bendata della fortuna dobbiamo riconoscere, mediamente, un 25% di importanza.

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Cosa determina il tempo necessario a trovare un acquirente

Ci sono vari aspetti che possono determinare la rapidità con cui emerge un compratore. Te li elencherò uno alla volta perché non posso fare altrimenti, visto che sto scrivendo su una pagina bianca. Il fatto è che tutti questi elementi non sono uno separato dall’altro, ma vanno presi nel loro insieme.

Posizione dell’immobile

Qui ci sarebbe molto di cui dire, perché ogni città ha i suoi quartieri ed ogni quartiere ha le sue vie più o meno vicine ai servizi della zona. Detto questo ci sono delle macrocategorie che dovresti tenere in considerazione:

• Grandi città: nelle grandi città un appartamento, grande o piccolo, attira subito l’attenzione. A Milano in un paio di mesi puoi passare dall’essere dell’idea di vendere casa allo star firmando l’atto. Tendenzialmente questo vale anche per le cittadine attaccate alle grandi città, anche se qui andrebbero fatte delle forti distinzioni tra i singoli casi. Esempi: Torino, Milano, Roma.
• Luoghi turistici: in alcune località di montagna e di mare una volta il mercato immobiliare se la passava molto bene. Oggi il problema sono le tasse sulle seconde case ed il tramonto del desiderio delle persone di passare le vacanze sempre nello stesso posto. Ad oggi, salvo che tu non viva in una località estremamente gettonata e ben frequentata, non sarà così facile vendere casa. Esempi: Alassio, Bardonecchia, Rimini.
• Poli industriali e universitari: magari la tua non è una grande città, ma ha comunque un’università molto frequentata o un polo industriale che attrae molti lavoratori. In questo caso la domanda di immobili dovrebbe essere molto buona, specialmente da parte di chi intende comprare per poi affittare a lavoratori, professori e studenti. Esempi: Alba, Monza e Brianza, Verona.

Tutti coloro che rimangono esclusi da queste tre categorie, probabilmente, si trovano in un’area periferica che non ha grandi poli attrattivi. In queste zone d’Italia stiamo vivendo una diminuzione costante della popolazione, che si riflette inevitabilmente sui tempi necessari per vendere casa.

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Tipo di immobile

Ogni casa può avere un mercato, ma alcune hanno più mercato di altre. Nella maggior parte dei casi, in città c’è grande domanda per immobili di piccole e medie dimensioni. Un bilocale in una zona tranquilla di Roma non fa difficoltà ad essere venduto. Lo stesso ragionamento si applica per le zone turistiche, ed ai poli industriali, ma con delle eccezioni.

Le eccezioni riguardano tipicamente:

• Le cittadine adiacenti alle grandi città, dove normalmente il tipo di immobile più gettonato è la villetta in cui vogliono rifugiarsi le persone che fuggono dal caos del centro;
•  I luoghi di montagna, dove esiste un mercato con delle sue regole per le baite poste direttamente sulle piste e non facenti realmente parte di un centro abitato;
• I borghi ed i quartieri con abitazioni di alto profilo, in cui contano molto i particolari di pregio (soffitti d’epoca, storia dell’immobile, ecc.).

Se la tua casa non rispecchia questo tipo di abitazione, probabilmente avresti più facilità a venderla se la dividessi in mono/bilocali. Se la casa è molto grande, come una cascina in campagna, magari può avere senso trasformarla in qualcosa che si presti ad un progetto di Bed & Breakfast, agriturismo o altro. In questo modo si ottimizzano le probabilità di trovare in fretta un compratore.

Prezzo

Regalandola, qualunque casa trova immediatamente un compratore. Vendendola a dieci volte il suo valore di mercato, pressoché nessuna. Insomma, il prezzo era chiaramente la variabile che non poteva essere esclusa da questo elenco. Se sei disposto ad accettare la proposta di un fondo speculativo immobiliare che offre il 30% meno del valore a cui la casa si potrebbe già definire un’affare, ci sono ottime probabilità che tu riceva la proposta subito dopo la visita. Che la casa sia grande, bella, piccola, da ristrutturare o abbia qualsiasi caratteristica.

Se non hai fretta di vendere, e ti puoi concedere anche due o tre anni di tempo, allora potresti pensare di richiedere un sovrapprezzo e aspettare. La realtà è che questo tipo di ragionamento non funziona, visto che nella maggior parte delle località italiane il prezzo degli immobili diminuisce man mano che passa il tempo. L’attesa si trasforma così in una perdita economica, dunque evita di cadere in questa trappola: prima vendi casa, meglio è.

Per esperienza posso dirti che ci sono tre fasce di prezzo:

• Quella a cui vogliono acquistare gli speculatori immobiliari;
• Quella che rispecchia il reale valore di mercato;
• Quella che interessa solo a chi si innamora realmente di casa tua.

Ora, per vendere agli speculatori bastano veramente poche settimane. Specialmente se abiti in una grande città. Per vendere al di sopra del valore di mercato ci vuole in media il doppio del tempo, mentre per vendere a mercato ci vuole il tempo che ci vuole. Ora magari ti chiederai “Cioè quanto tempo?”. Eh. Questo dipende dagli altri due fattori.

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Una stima

Facciamo una stima. Mi butto! Per vendere casa:

• Se sei fortunato, impiegherai uno o due mesi
• Dai tre ai sei mesi è un valore medio
• Tra i sei mesi e l’anno, le cose stanno andando un po’per le lunghe ma non c’è da preoccuparsi
• Tra uno e due anni è tanto
• Passati i due anni è davvero tanto

Questi sono dei parametri di riferimento. Puoi immaginartela come una scala, esattamente come gli immobili stessi sono una scala. Supponiamo che la scala vada da un minimo di “molto difficile da vendere” a “molto facile da vendere”. Un bilocale in zona Sempione a Milano, ben tenuto e venduto ad un prezzo abbordabile è la casa più vicina al valore “molto facile da vendere”. Una villa con un piccolo giardino da ristrutturare a Caltanissetta è l’esatto opposto. Più il tuo immobile si avvicina al bilocale in zona Sempione e si allontana dalla villa a Caltanissetta più sarà veloce da vendere. Purtroppo, senza conoscere la tua casa, non posso dirti molto di più.