Rogito notarile: guida completa all’atto di compravendita di un immobile

Il rogito notarile di compravendita è un atto importante che conclude il processo relativo all’acquisto o alla vendita di un immobile.

Il rogito notarile è il punto di arrivo di una trattativa di compravendita di un immobile. Per questo  è molto importante conoscere le caratteristiche di questo atto, le procedure collegate e i costi da affrontare.

Rogito Notarile: significato e importanza

Quando parliamo di rogito notarile, stiamo parlando di un atto notarile che sancisce la compravendita di un immobile. Attraverso il compimento di questo atto si decreta e formalizza il passaggio di proprietà di un qualsiasi immobile tra due soggetti diversi.

In realtà, questo passaggio non deve essere compiuto obbligatoriamente attraverso un atto notarile: infatti anche una semplice scrittura privata fra le parti è sufficiente a sancire il passaggio di proprietà di un immobile.

La funzione del rogito notarile oppure l’autenticazione, sempre da parte di un notaio, di una scrittura privata di compravendita di un immobile. Se questo non avviene il compratore e il venditore non possono completare un passaggio ulteriore e assolutamente importante come quello di trascrivere l’atto stesso nei Registri Immobiliari Pubblici.

L’importanza dei Registri Pubblici Immobiliari

Considerando che come vedremo il rogito notarile ha un costo e necessità di una particolare procedura, potremmo chiederci perché è necessario comunque iscrivere una compravendita immobiliare nei Pubblici Registri.

Se è vero che la scrittura privata è sufficiente al trasferimento della proprietà di un immobile, è anche vero che la semplice scrittura non può essere opposta a terzi.

Questo vuol dire che, come venditori, potremmo vendere lo stesso immobile a più soggetti e nessuno di loro potrebbe opporre a terzi, ma soltanto a noi, la scrittura privata che attesta la vendita.

Proprio per evitare queste situazioni, estreme ma non impossibili nella realtà attuale, è prevista la possibilità di iscrivere le compravendite immobiliari nei registri pubblici immobiliari. Grazie a questo sistema il mercato delle compravendite immobiliari è regolato e i diritti di tutti gli attori sono tutelati: ma solo nel caso in cui la compravendita stessa avvenga per atto notarile o attraverso scrittura privata autenticata.

Come funziona un rogito notarile di compravendita?

Dopo aver visto l’importanza di ricorrere a un rogito notarile per la compravendita immobiliare, è importante anche capire come funziona il procedimento per arrivare a stipulare questo tipo di atto.

In primo luogo è necessaria la presenza di almeno due parti: il venditore e il compratore. Ovviamente le parti potranno essere anche più di due, nei casi in cui vi sia la comproprietà di un immobile che viene venduto oppure in cui i futuri acquirenti vogliano acquistare l’immobile in comproprietà.

Il terzo attore che viene coinvolto nell’ambito di un rogito notarile è il notaio stesso, che può però avere un duplice ruolo, a seconda di quale strumento le parti intendono utilizzare per la compravendita dell’immobile.

Il ruolo del notaio: autenticazione della scrittura privata o stipula di un atto pubblico

Venditore e acquirente possono scegliere di stipulare una scrittura privata per la compravendita e di farla autenticare dal notaio.

Oppure possono stipulare un atto di compravendita immobiliare, atto pubblico steso dal notaio.

Dal punto di vista della opponibilità a eventuali terzi della compravendita entrambi i sistemi sono assolutamente validi, anche se diversi tra loro.

Infatti attraverso l’autenticazione della scrittura privata il notaio si limita a certificare l’identità di acquirente e compratore e il fatto che abbiano sottoscritto proprio loro l’atto in questione.

Invece attraverso il rogito notarile inteso come atto pubblico stilato dal notaio autentica anche le dichiarazioni che sono contenute all’interno dell’atto stesso e che riguardano ovviamente l’immobile che è oggetto di compravendita.

Le caratteristiche del rogito notarile: come è composto?

La normativa prevede delle caratteristiche precise che il rogito notarile deve avere per essere considerato valido e completo. In particolare nell’atto devono obbligatoriamente essere indicati:

• l’identità personale delle parti che sono coinvolte nell’atto, che deve essere accertata dal notaio stesso;
• tutte le indicazioni necessarie a individuare in maniera precisa e univoca l’immobile oggetto della compravendita: per esempio, è necessario indicare i confini dello stesso e i dati catastali che lo identificano;
• i provvedimenti urbanistici che riguardano l’immobile: per esempio, nel caso di immobili costruiti in data precedente al 1967 sono necessari alcuni documenti, in caso di immobili costruiti dopo il 1967 non può mancare l’indicazione del permesso a costruire e le eventuali varianti al progetto e al permesso stesso; se sull’immobile sono intervenuti dei condoni edilizi vanno anche essi indicati con i dati identificativi necessari a recuperarli in caso di necessità;
• la presenza di un mediatore: spesso nelle compravendite immobiliari interviene un mediatore, che può essere un’agenzia immobiliare oppure un agente; nel caso sia intervenuto nella mediazione della sua presenza deve essere dato conto nell’atto, oltre a indicare in che maniera è stato pagato, elencando eventualmente i dati dei bonifici oppure degli assegni emessi;
• l’attestato di prestazione energetica: l’APE deve essere obbligatoriamente inserito nel rogito notarile dal 2009, a pena di nullità dell’atto stesso;
• le spese condominiali: nel caso in cu l’immobile sia inserito in un condominio, nell’atto si accerta fino a quando tali spese sono state pagate dal venditore;
• iscrizioni o trascrizioni: nel caso l’immobile sia stato oggetto di trascrizioni o di iscrizioni pregresse, anche queste vanno indicate nell’atto. In particolare nel rogito notarile devono essere indicate le eventuali ipoteche che possono essere iscritte su un immobile: possono essere relative a debiti già pagati, per cui quindi è solo necessario cancellare l’ipoteca, oppure se il debito legato all’ipoteca viene estinto con la compravendita e il relativo pagamento del prezzo dell’immobile.

Considerata la complessità dell’atto e la delicatezza dello stesso è importante fare sempre riferimento a un notaio di fiducia, in modo da essere completamente tutelati nel processo di compravendita di un immobile.

Rogito notarile costi da sopportare

Considerando l’attività legata a un rogito notarile, è ovvio che dobbiamo aspettarci di pagare un prezzo congruo per questo servizio svolto dal notaio.

In realtà il costo di un rogito notarile non è così semplice da definire a priori, soprattutto perché un peso rilevante lo gioca l’onorario che spetta al notaio. E attualmente questo non è più determinato da tariffe imposte, ma lasciato alla decisione del professionista.

Quindi il costo rogito notarile può variare, e anche di molto, a seconda della città, della zona e della tipologia di immobile oggetto di compravendita. Inoltre va tenuto conto del fatto che la preparazione dell’atto può essere stata semplice oppure avere richiesto un lavoro di ricerca più o meno lungo, che va a incidere sul costo finale.

Altro fattore importante nella determinazione dei costi del rogito notarile è quello rappresentato dalle imposte che la normativa impone di pagare sulle compravendite immobiliari. Nel caso di compravendita fra privati le imposte di registro sono determinate in una percentuale del valore catastale dell’immobile nella misura:

• del 2%  in caso di acquisto di prima casa;
• del 9% in caso di acquisto di seconda casa.

Nel caso in cui il venditore sia un’impresa l’imposta da pagare è invece l’IVA, calcolata sul prezzo della compravendita:

• per la prima casa con aliquota al 4%
• per la seconda casa con aliquota al 10%.

Allo stato attuale, in attesa di future riforme del catasto, è molto probabile che a livello di tassazione sia più conveniente il calcolo sul valore catastale. Questo soprattutto in quelle realtà dove i prezzi degli immobili si discostano molto rispetto a quanto indicato nei valori catastali.

Vanno aggiunte ai costi anche alcune imposte fisse: per esempio, nel caso di acquisto della prima casa l’imposta fissa ipotecaria e l’imposta fissa catastale.

Nel caso in cui la compravendita riguardi un immobile che non fruisce delle agevolazioni prima casa, è possibile fare ricorso al sistema prezzo – valore.

Tramite questo sistema, che si può applicare solo se le parti della compravendita sono dei privati, si può calcolare la base imponibile dell’immobile partendo dalla rendita catastale.

Su questo valore viene poi calcolata l’imposta di registro e sull’atto è necessario indicare comunque il valore dell’immobile.

Rogito notarile in banca

Nel caso in cui alla compravendita di un immobile sia legata l’erogazione di un mutuo, fra gli attori coinvolti nel rogito notarile si trova anche la banca che eroga il mutuo. Normalmente la banca viene rappresentata da un suo funzionario e il rogito viene stipulato nella sede fisica della banca.

Se viene scelto questo tipo di atto, il notaio dovrà trascrivere nei registri pubblici la proprietà e l’ipoteca sulla casa e il mutuatario  sarà tenuto a pagare le rate secondo gli accordi presi con l’istituto di credito.

Per il resto il rogito notarile stipulato in banca presenta le stesse caratteristiche viste per il rogito stipulato nello studio di un notaio.

In questo specifico caso il notaio svolge una funzione a tutela della banca che eroga il mutuo: infatti accerta che l’immobile che per cui deve essere erogato il mutuo e che sarà oggetto di garanzia dello stesso sia libero da formalità e iscrizioni che possano in qualche modo impedire l’iscrizione dell’ipoteca. Fondamentalmente, il notaio accerta e garantisce che l’immobile possa essere messo a garanzia del mutuo senza alcun problema.

Il tempo di preparazione di un rogito notarile

Il tempo necessario alla preparazione di un atto di compravendita può variare anche di molto a seconda delle caratteristiche dell’immobile, delle ricerche necessarie alla stesura dell’atto e dell’eventualità che per l’acquisto dell’immobile stesso venga erogato un mutuo.

Se non si presentano particolari difficoltà, per arrivare alla stipula dell’atto dovrebbero essere necessari circa 15 giorni: in caso di mutuo il tempo richiesto può salire e anche superare i 30 giorni.