Tasse e imposte sulla vendita della casa, facciamo chiarezza

A che tassazione è soggetta la vendita della casa? Questa è una domanda comune più o meno a tutti coloro che stanno per vendere il loro immobile. Come sempre, però, il discorso fiscale non è così semplice da avere una risposta sola.

Andiamo dunque a vedere quali siano le cose da sapere e le varie casistiche previste dalle normative attuali.

Quando non si pagano le tasse sulla vendita di un immobile?

Cominciamo con una buona notizia: nella maggior parte dei casi non si pagano tasse sulla vendita della nostra casa.

La maggior parte dell’imposizione fiscale, infatti, grava sull’acquirente. Quest’ultimo si trova a dover pagare imposte catastali, di registro e così via, mentre il venditore non dovrà versare nulla all’erario se viene rispettata anche soltanto una delle seguenti condizioni:

• La casa è stata comprata più di 5 anni fa;
• L’immobile non è stato acquistato, bensì ricevuto con donazione o successione;
• Non c’è alcuna plusvalenza, ovvero la casa non viene venduta ad un prezzo più alto di quello a cui era stata comprata;
• Per la maggior parte del tempo, il proprietario ha utilizzato l’immobile come abitazione principale.

Se anche uno solo di questi punti è rispettato, non ci sono tasse da pagare sulla vendita dell’immobile. Una bella fortuna per il venditore, almeno finché le normative rimangono così.

Si tratta di un principio equo, dal momento in cui chi vende ha già dovuto pagare tutte le imposte del caso quando ha acquistato la casa in passato.

Quando si pagano delle imposte sulla vendita?

Ora che abbiamo visto in quali casi non si pagano tasse, vediamo invece quali siano le circostanze in cui bisogna riconoscere qualcosa al fisco. Potremmo riassumere dicendo che sono semplicemente tutti i casi ad eccezione di quelli nominati prima. Per completezza, però, andiamoli ad elencare.

Le imposte sono dovute quando si verificano tutte queste condizioni:

• L’immobile è stato acquistato meno di 5 anni prima della vendita;
• L’immobile non è stato ricevuto in donazione o successione;
• Il prezzo di vendita è superiore a quello di acquisto, dunque c’è stata una plusvalenza;
• La casa non è servita come abitazione principale per la maggior parte del tempo in cui è rimasta in mano al proprietario attuale.

Se ci sono tutti questi presupposti, allora bisognerà pagare le tasse sulla plusvalenza generata con la vendita.

La plusvalenza non è nient’altro che la differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di vendita di un immobile. Facciamo tre esempi:

• Se l’immobile è stato acquistato a 100.000 euro ed è stato venduto a 95.000 euro, non c’è stata alcuna plusvalenza;
• Se l’immobile è stato acquistato a 100.000 euro ed è stato venduto a 100.000 euro, non c’è stata alcuna plusvalenza;
• Se l’immobile è stato acquistato a 100.000 euro ed è stato venduto a 120.000 euro, c’è stata una plusvalenza di 20.000 euro.

Nel terzo caso, le imposte andranno calcolate sui 20.000 euro di plusvalenza. Nei primi due casi, invece, non sarà dovuta alcuna imposta.

Quanto si paga?

Veniamo alla gravosità di queste imposte sulla vendita della casa. Anche in questo caso il discorso prende due strade diverse: possiamo scegliere, infatti, se utilizzare il regime ordinario oppure il regime separato.

Cosa significa? É molto semplice:

• Con il regime ordinario la plusvalenza andrà a formare parte del nostro reddito ai fini Irpef. Si aggiungerà, dunque, a quello che guadagniamo con il nostro lavoro e con tutti gli altri redditi che abbiamo. Alla fine andremo a versare l’aliquota prevista dal nostro scaglione Irpef.
• Con il regime separato, invece, pagheremo il 20% della plusvalenza. Un’aliquota secca, senza eccezioni.

Sei tu a decidere. L’importante è che se scegli il regime separato, tu lo faccia presente al notaio prima dell’atto; in questo caso sarà il professionista, infatti, a dover trattenere dalla compravendita la somma dovuta e versarla all’erario per conto del cliente.

Regime ordinario o separato?

Come puoi ben immaginare, il regime separato è decisamente più conveniente di quello ordinario. Il minimo di aliquota Irpef in Italia, infatti, è il 23%. Se anche tu non avessi nessun altro reddito, sarebbe comunque più conveniente pagare il 20% di tasse anziché il 23%.

Diventa ancora più conveniente nel caso in cui tu abbia già dei redditi e non sia nello scaglione del 23%. L’aliquota più alta, che è il 43%, ti imporrebbe di pagare oltre due volte di più che con il regime separato.

Facciamo un esempio anche stavolta: prendiamo il caso di Mario, un uomo che sta vendendo la sua casa generando una plusvalenza tassata di 15.000 euro.

Mario ha anche un lavoro come dipendente, dal quale guadagna 28.000 euro lordi all’anno.

Vediamo quanto dovrebbe pagare Mario con il regime ordinario e quello separato:

• Nel caso del regime ordinario, Mario dovrebbe dichiarare un reddito di 43.000 euro. Questo vorrebbe dire passare allo scaglione Irpef del 38%, pagando dunque 5.700 euro di tasse sulla vendita della casa.
• Nel caso di regime separato, Mario dovrà versare solo il 20% della plusvalenza che ammonta a 3.000 euro.