Vendere casa con mutuo: tutto quello che devi sapere

Come fare per vendere casa con mutuo in corso? Le possibili soluzioni

Considerando la durata dei mutui immobiliari, che possono arrivare anche fino a 30 anni, può accadere di decidere  di vendere casa con mutuo in corso. 

Le ragioni possono essere diverse, per esempio un trasferimento in un’altra città per ragioni di lavoro, una separazione oppure importanti difficoltà economiche,  ma in ogni caso è importante sapere come procedere per evitare errori e complicazioni.

Si può vendere una casa con mutuo?

Prima di tutto rispondiamo a una domanda che molti fanno: “Posso vendere casa con il mutuo?”

La risposta è sì: si può vendere casa con il mutuo in corso perché, anche se abbiamo ottenuto un prestito bancario per acquistare un immobile (il mutuo), con l’atto notarile siamo diventati i legittimi proprietari dell’immobile stesso e quindi possiamo tranquillamente vendere l’immobile oppure disporne in altro modo.

Con la concessione del mutuo la banca procede a un’iscrizione di ipoteca sull’immobile, che serve per garantire la restituzione del capitale concesso e degli interessi che spettano secondo il contratto di mutuo.  

Perciò si può vendere una casa con mutuo, ma l’operazione nel suo complesso viene influenzata dalla presenza del soggetto “banca” che ha un interesse verso l’immobile che intendiamo vendere, perché funge da garanzia del suo credito. 

Nel momento in cui decidiamo di vendere casa con mutuo e ipoteca dobbiamo quindi fare in modo di risolvere ogni pendenza debitoria.

Come vendere casa con mutuo: l’estinzione anticipata del prestito

Una prima scelta per la vendita di una casa con mutuo è quella di eliminare il mutuo. Possiamo fare questo in due diversi modi:

• procedere all’estinzione prima dell’atto di vendita: in questo caso dobbiamo avere la disponibilità di un capitale sufficiente a estinguere il mutuo prima della scadenza. Dopo il pagamento di quanto dovuto per capitale residuo e interessi, la banca provvederà a cancellare l’ipoteca e l’immobile potrà essere venduto privo di vincoli;
• procedere all’estinzione al momento del rogito: in questo caso l’acquirente dell’immobile consegna al venditore un assegno con un importo pari al mutuo residuo (compresi interessi maturati ed eventuali penali) e il venditore consegna l’assegno alla banca, estinguendo in questo modo il mutuo e l’ipoteca iscritta sull’immobile. Per assicurare la validità di questa operazione al rogito del notaio dovranno essere presenti non solo il venditore e l’acquirente, ma anche un funzionario della banca

Vendere casa con mutuo ipotecario in corso: attenzione a interessi e penali

Quando vendiamo casa con il mutuo scegliendo di estinguerlo anticipatamente, dobbiamo tenere conto di alcune difficoltà che possiamo incontrare. 

Prima di tutto potrebbero sorgere dei problemi di coordinamento fra le banche (quella del venditore e quella dell’acquirente) in relazione a:

• trasferimento della somma per l’estinzione del mutuo;
• cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.

Dobbiamo considerare poi che con la scelta di estinguere anticipatamente il mutuo possiamo risparmiare sugli interessi che devono ancora maturare, ma solamente se facciamo questa operazione nei primi anni dalla concessione dello stesso. 

Infatti le prime rate del mutuo sono quelle che comprendono gli interessi più alti, mentre quelle restanti sono quelle che comprendono il solo capitale ottenuto in prestito. 

Inoltre nel vendere casa con mutuo residuo dobbiamo tenere conto delle eventuali penali previste nel contratto di mutuo in caso di estinzione anticipata.

Vendere casa con accollo mutuo: come funziona?

Una diversa possibilità per vendere una casa con un mutuo è quella che sia l’acquirente ad accollarsi il debito nei confronti della banca. In questo caso si parla di accollo del mutuo: l’acquirente subentra al venditore nel pagamento delle rate residue del mutuo. 

Per finalizzare questa operazione è necessario che l’acquirente accetti il contratto stipulato tra venditore e banca con tutte le sue condizioni. Per poter procedere con l’accollo del mutuo è necessaria anche l’autorizzazione della banca stessa, che valuta se l’acquirente è solvente e quindi in grado di garantire il pagamento del mutuo stesso.

È poi sempre compito della banca rilasciare una liberatoria che solleva il venditore da ogni responsabilità relativa alle rate già versate.

Con questo tipo di operazione il venditore si libera completamente del mutuo e dell’ipoteca iscritta sull’immobile. Per quel che riguarda l’acquirente, si ritrova a dover onorare un contratto da lui non stipulato, fatta salva la possibilità di rinegoziare le condizioni con la banca.

L’accollo diventa valido a tutti gli effetti soltanto dal momento in cui viene stipulato il rogito di vendita dell’immobile. Attenzione perché la legge prevede due tipologie diverse di accollo:

• accollo cumulativo: per cui il venditore rimane obbligato in solido con il compratore verso la banca e deve rispondere delle rate del mutuo eventualmente non saldate dall’acquirente;
• accollo liberatorio: per cui il venditore è libero da qualsiasi obbligo verso la banca che ha concesso il mutuo. L’acquirente è l’unico responsabile in caso di insolvenza delle rate del mutuo.

Quando si sceglie l’accollo liberatorio, il venditore deve richiedere alla banca il documento che attesta l’esonero da ogni responsabilità relativa al mutuo stipulato per l’immobile venduto, in modo da evitare futuri problemi e contestazioni.

Vendere una casa con mutuo ipotecario in corso: il cambio del bene ipotecato

Potremmo trovarci nella situazione in cui l’acquirente dell’immobile non intende accollarsi il mutuo e noi non abbiamo la liquidità sufficiente per estinguere il mutuo prima della vendita. In questo caso una possibile opzione è quella di iscrivere un’ipoteca su un altro bene, in sostituzione dell’immobile messo in vendita. 

In questo modo è possibile liberare il primo immobile da ogni vincolo, ipotecando un altro immobile che deve essere di pari valore rispetto al primo. Al posto dell’iscrizione di una nuova ipoteca, un’ulteriore possibilità è quella di presentare alla banca come garanzia una fideiussione personale. 

In entrambi i casi, per procedere con le operazioni, è necessario l’avallo della banca che ha concesso il mutuo, che deve valutare se la soluzione proposta garantisce allo stesso modo il rimborso del prestito.

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Vendere casa con mutuo o senza mutuo prima dei 5 anni: quali sono i rischi?

Molti si chiedono: “Dopo quanto posso vendere casa con mutuo?”

Abbiamo visto come è sempre possibile vendere la casa acquistata con mutuo, in qualunque momento, indipendentemente se il mutuo è stato o meno completamente estinto. Però si potrebbero verificare dei problemi nel caso in cui si decida di vendere casa con mutuo in corso prima dei 5 anni dall’acquisto.

Questo accade nel caso in cui, per acquistare l’immobile, abbiamo usufruito del “bonus casa”. Si tratta di un’agevolazione fiscale che permette di usufruire di sconti per l’acquisto di un immobile destinato a essere la prima casa del compratore. Fra le condizioni previste per usufruire di questo bonus c’è che l’immobile acquistato non sia venduto prima che siano trascorsi 5 anni. 

Nel caso si decida di vendere una casa con mutuo o senza mutuo dei 5 anni siamo obbligati a pagare: 

• Imposta ipotecaria
• Imposta di registro
• Imposta catastale
• Sovrattassa pari al 30% delle imposte non versate

Se invece decidiamo di vendere casa con mutuo o senza mutuo dopo 5 anni non incorriamo in queste sanzioni e possiamo procedere con una normale operazione di vendita (quindi estinguendo il mutuo o trovando un acquirente disposto all’accollo dello stesso).

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: possibile anche prima dei 5 anni

Sempre nel caso in cui decidiamo di vendere una casa con mutuo prima dei 5 anni, c’è la possibilità di evitare la perdita dei bonus fiscali. 

Dobbiamo però vendere casa con mutuo e acquistarne un’altra: se entro un anno dalla vendita dell’immobile procederemo all’acquisto di una casa da destinare ad abitazione principale, non perderemo i bonus fiscali e non dovremmo pagare nessuna sovrattassa.

Lo stesso accade se nel medesimo periodo di tempo acquistiamo un terreno ed entro l’anno dalla vendita vi costruiamo la casa che sarà la nostra abitazione principale.

Anche in questo caso per vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra possiamo ricorrere all’estinzione del mutuo oppure all’accollo da parte dell’acquirente.

Vendere casa con mutuo cointestato: come si può fare

Può accadere che non siamo gli unici titolari dell’immobile che intendiamo vendere e del mutuo che abbiamo acceso per acquistarlo: in questo caso possiamo comunque vendere casa con il mutuo in corso, ma è ovviamente necessario il consenso di entrambi gli intestatari.

Vendere casa con mutuo non pagato: si può fare?

Abbiamo già visto come vendere casa con un mutuo in corso, ma può verificarsi anche un’altra situazione: quella in cui il venditore non sia stato in grado di pagare alcune rate del mutuo e che quindi la casa sia a rischio di pignoramento e successiva vendita all’asta. Anche in questo caso possiamo vendere l’immobile, ma solo se la casa stessa non è ancora oggetto di pignoramento.

Nel caso in cui la casa sia già soggetta a pignoramento invece non è più possibile venderla nel mercato libero, ma bisogna attendere l’asta giudiziaria. Se il pignoramento non è stato ancora messo in atto dalla banca, è possibile vendere liberamente l’immobile e con il ricavato saldare i debiti che si sono accumulati nei confronti della banca stessa.

In questo caso il fattore tempo diventa determinante: se infatti non si trova un acquirente in un tempo rapido, la procedura di pignoramento continua a fare il suo corso e rischiamo di trovare la nostra casa in vendita all’asta, valutata molto meno di quanto potrebbe essere il suo reale valore sul libero mercato.