Vendere la prima casa e comprarne un’altra: come farlo al meglio

Vendere la prima casa per poi acquistarne un’altra è un’operazione molto comune. Il problema, come spesso accade, sono le leggi italiane che rendono un pochino macchinosa la questione. In particolare, saprai forse che esistono dei bonus per la prima casa che ti permettono di accedere ad interessanti sgravi fiscali sull’immobile che andrai ad acquistare. Nel caso in cui tu ne abbia già uno da vendere, tuttavia, è necessario farlo nei modi e nei tempi previsti; la pena non è soltanto l’impossibilità di accedere agli sgravi fiscali, ma talvolta addirittura una multa salata.

In questa guida voglio rendere molto semplice l’argomento, in modo che tu possa sapere esattamente come muoverti per usufruire di tutte le agevolazioni previste.

Cosa dice la legge

Prima di tutto è importante chiarire che cosa dica la legge. In particolare, devi sapere che:

• Se hai acquistato la tua prima casa usufruendo delle agevolazioni fiscali, hai un vincolo di 5 anni in cui dovrai mantenere l’immobile di tua proprietà;
• Se entro questi 5 anni desideri vendere casa ed acquistarne un’altra, assicurati di vendere la prima entro 12 mesi dall’acquisto della seconda. Questo aspetto è molto importante, perché altrimenti dovrai risarcire lo Stato di tutte le tasse che non hai pagato la prima volta. Ci sarà anche un sovrapprezzo come sanzione per non aver rispettato questo vincolo;
• Acquistando la tua nuova prima casa, potrai nuovamente beneficiare dei bonus previsti. Questi, però, sono validi soltanto se:
  • Non sei proprietario di alcun altro immobile sul territorio italiano acquistato con le agevolazioni per la prima casa;
  • Il tuo coniuge non è proprietario di alcun altro immobile sul territorio italiano acquistato con le agevolazioni per la prima casa;
  • Né tu né il tuo coniuge (in caso di comunione legale tra voi due) avete usufrutto, quote di proprietà, nuda proprietà o altri diritti di proprietà su un altro immobile in Italia acquistato con le agevolazioni per la prima casa.

Sembra complicato, ma in fondo non lo è. Anzi, in parte è anche un processo che seguiresti senza che ci fossero delle leggi a regolarlo: non pensi che sia meglio vendere la tua casa attuale prima di comprarne un’altra? In fondo vorrebbe dire avere il conto corrente “carico” della vendita della tua abitazione precedente, quindi avere la liquidità che ti serve per comprare la casa in cui vuoi trasferirti. Se non intendi fare in questo modo, la legge ti concede comunque 12 mesi per poter vendere l’abitazione precedente prima di incappare in multe.

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Quali agevolazioni puoi ottenere?

Magari quando hai comprato la tua attuale casa hai lasciato fare tutto al notaio, senza interessarti di eventuali agevolazioni. Se questo è il caso, allora questa sarà una piacevole sorpresa! Devi sapere, infatti, che lo Stato fa un regalo -non da poco- a tutti coloro che comprano una prima casa. In particolare:

• Se acquisti da privati, l’imposta di registro è ridotta dal 9% al 2% del valore catastale dell’immobile. Su una casa da 100.000 €, sono 7.000 € di piacevole sgravo fiscale. Mica male.
• Se acquisti da un’impresa il regalo è un po’più piccolo. In questo caso, infatti, l’imposta di registro viene ridotta dal 10% al 4% del valore reale. Se consideriamo la stessa casa di prima, ipotizzando che anche il suo valore reale sia di 100.000 €, in questo caso il “regalo” vale 6.000 €. Ancora una volta, non è niente male.

Come la Luna, anche questa storia però ha un lato oscuro. Infatti, come ti accennavo poco prima, se non dovessi rispettare la normativa che regola il bonus per la prima casa ti verranno richiesti i soldi indietro. Può succedere, ad esempio, se vendi la tua prima casa dopo due anni ma ne hai già acquistata un’altra -usufruendo in entrambi i casi delle agevolazioni- dopo 6 mesi dal tuo primo acquisto. In questo caso dovrai rimborsare le agevolazioni ricevute e persino pagare una penale molto salata; tornando alla nostra casa da 100.000 €, significa che:

• Se hai acquistato da un privato, dovrai rimborsare i 7.000 € di agevolazioni ricevute ed altri 2.100 € di penale. Una spiacevole sorpresa da 9.100 €, per lo meno con le percentuali attuali che vengono applicate alle sanzioni.
• Se hai acquistato da un’impresa, dovrai rimborsare i 6.000 € di sgravi ricevuti oltre ad una penale da 1.800 €. Un’antipatica raccomandata, quindi, ti annuncerà un imprevisto da 7.800 €.

Consigli per vendere la prima casa e comprarne un’altra

Oltre all’argomento fiscale, non possiamo fare a meno di citare gli altri aspetti importanti della questione. In particolare, è chiaro che se stai cambiando casa il tuo obiettivo sia:

• Ottenere il più possibile dalla vendita dell’abitazione precedente;
• Pagare il meno possibile l’acquisto della nuova casa.

Salvo che tu abbia degli hobby estremamente costosi, è molto probabile che l’acquisto e la vendita della tua prima casa siano le singole transazioni finanziarie più grandi della tua vita. Per questo il processo di compravendita è molto importante: condurlo male significa potenzialmente perdere decine di migliaia di euro. Ed il tutto, talvolta, succede nell’arco di pochi mesi senza che uno si renda realmente conto di quanto le sue mosse in quella precisa fase della sua vita possano pesare sulle finanze personali in futuro.

Il mio consiglio è sempre quello di rivolgerti ad un agente immobiliare serio ed affidabile, che possa affiancarti sia nell’acquisto della tua nuova casa sia nella vendita di quella precedente. Lui saprà dirti come valorizzare l’immobile precedente e quali siano le occasioni migliori sul mercato per comprare il successivo. Soprattutto se intendi trasferirti in una zona vicina a quella che stai lasciando, un’area che il tuo agente immobiliare conosce già bene, il suo ausilio può risultare davvero molto utile.

Non farti spaventare dall’idea che un agente abbia delle provvigioni sulle compravendita che porta a termine: il valore aggiunto, se scegli un buon professionista, è sicuramente maggiore di quel compenso. Il mercato immobiliare non è affatto semplice, e se non hai ancora venduto una casa può essere simile al mare in tempesta; in quelle circostanze, un marinaio esperto che naviga al tuo fianco fa sicuramente comodo.