Sei indeciso su cosa fare del tuo immobile. Potresti venderlo per trasformarlo in liquidità, oppure darlo in affitto. Magari si tratta di una seconda casa che ti sei reso conto di non stare utilizzando granché, oppure hai deciso di trasferirti e stai valutando cosa fare con la casa che lascerai. Quale che sia l’occasione, sono qui per aiutarti a fare la scelta migliore. In questa guida andremo a vedere pro e contro di tutte le opzioni sul tavolo, così potrai capire quale scelta faccia maggiormente al caso tuo.
Prima di cominciare, però, voglio dirti una cosa: può sembrare strano cercare su internet il modo migliore con cui affrontare una scelta così importante. Lascia che mi presenti: sono Francesco Centamori e lavoro nel settore immobiliare ormai da trent’anni.
La mia agenzia tratta immobili di lusso a Perugia e dintorni, ma mi interesso quotidianamente di tutto quello che riguarda le case ed il loro mercato. Nel mio blog ti do soltanto i consigli che darei ad un figlio o ad un amico stretto, per cui vorrei che non ti focalizzassi sul mezzo e che ti concentrassi esclusivamente sulla bontà di ciò che sto per dirti.
Quando è meglio vendere l’immobile
Ci sono vari contesti nei quali vendere casa è la soluzione migliore. Nelle piccole città italiane, lontane dai poli industriali e dalle università, il mercato immobiliare è in discesa ormai da tempo.
Anche le località turistiche, fatta eccezione per quelle più esclusive (alcune mete di Sardegna, Lago di Como e Romagna) non se la passano granché bene. Nelle grandi città il mercato è stabile o in leggera crescita, con la sola eccezione di Milano in cui i prezzi salgono di anno in anno ad un ritmo sostenuto.
Perché ti sto dicendo questo? Perché significa che ci sono ottime probabilità che la tua casa si stia svalutando. Immagina di poter incassare 8.000€ l’anno affittandola, ma sapendo che il suo valore diminuisce di 5.000€ l’anno; pagate le tasse e le spese di manutenzione, praticamente non ti sta restando in tasca nulla. Spesso si finisce anche per andare in perdita.
Tutto questo senza considerare che affittare un immobile significa dover stare dietro agli inquilini, alle riunioni di condominio e così via. Se poi si dovesse trovare sfitto per un lungo periodo, quella sarebbe un’ulteriore ascia che si abbatte sulla redditività di questa decisione.
Ecco perché, nella maggior parte dei casi, mi sento di dire senza problemi che oggi la soluzione migliore sia vendere.
Per approfondire ti consiglio il mio post “Conviene vendere casa oggi?”.
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Quando è meglio affittare
Questo paragrafo è complementare a quello prima: fondamentalmente è meglio affittare quando la tua casa si rivaluta di anno in anno e l’effetto della rivalutazione si aggiunge ai canoni dell’affitto. C’è anche un’altra variabile da considerare: gli affitti brevi vacanzieri.
In alcune località d’Italia c’è ancora molto spazio per mettere le case a disposizione dei turisti, ad esempio utilizzando servizi come AirBnb. Se l’immobile si trova in una zona turistica, considera la possibilità di sfruttare questo tipo di risorsa.
Ovviamente sto dando per scontato che la tua situazione patrimoniale non richieda liquidità immediata; se hai bisogno di ottenere denaro velocemente, allora la vendita è una scelta forzata.
Se puoi prendertela con più calma, allora potresti creare un modello di affitto vincente. prendiamo Milano, ad esempio; la redditività di una casa affittata può tranquillamente arrivare al 6% annuo del valore dell’immobile. Se aggiungi un altro 3% di rivalutazione, stai ottenendo un ritorno che sarebbe molto difficile da generare con un altro tipo di investimenti (es. sui mercati finanziari).
Se il ritorno lo giustifica, allora ha perfettamente senso metterti alla ricerca di un inquilino e le ore di lavoro che dovrai impiegare (o delegare) per la gestione della casa sono giustificate. Stiamo parlando, però, di fenomeni che si verificano forse sul 2% della superficie totale della Penisola.
Affitti brevi: una valida alternativa?
Personalmente credo che AirBnb, in Italia, sia ancora ai suoi albori. Non vedo molti proprietari di immobili impegnarsi a costruire un sistema di marketing e visibilità per le loro case. In molti casi nemmeno le foto sono fatte bene.
Per questo credo che, se la tua casa è in una località turistica e tu hai un po’di spirito imprenditoriale, gli affitti brevi turistici siano un’opzione da non scartare. Ovviamente devi tener conto che richiedono più lavoro, ma possono altresì generare ritorni importanti.
Una casa in una zona turistica, gestita come si deve, può rendere molto bene utilizzando AirBnb ed i servizi simili. Se trovi una persona che possa darti una mano consegnando le chiavi agli ospiti e ripulendo l’appartamento quando loro se ne vanno, non sarà nemmeno un’attività così impegnativa.
A chi rivolgersi per un buon consiglio
Come avrai capito, per fare la scelta giusta devi avere una certa consapevolezza di come sta andando il mercato immobiliare nella tua zona. Per questo ti consiglio di non avere fretta, e di rivolgerti ad un consulente che possa aiutarti a fare la decisione giusta.
Un bravo agente immobiliare saprà senz’altro dirti quanto potrebbe rendere il tuo immobile nel caso in cui lo affittassi, e quanto potrebbe valere tra alcuni anni se decidessi di tenerlo.
Online puoi trovare alcune ricerche in merito alla tua zona, che magari ti suggeriscono il trend generale dei prezzi. Devi ricordarti, però, che gli immobili non sono tutti uguali. Spesso il mercato dei monolocali in una certa zona è diverso da quello dei bilocali, il mercato degli appartamenti con vista sul mare è diverso da quello degli appartamenti senza vista sul mare e via discorrendo. Le variabili che entrano in gioco sono davvero tante, per cui è meglio che ci sia un professionista che ti aiuta a valutarle tutte.
Spero di averti aiutato a trovare la risposta che cercavi; come sempre resto a disposizione nei commenti per dare un parere a chiunque lo desiderasse.
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A presto con una nuova guida,
Francesco
Buongiorno Francesco,
ho letto il suo blog e sono molto interessato agli argomenti che espone.
Mi presento: mi chiamo Massimo ho 39 anni e sono proprietario (anzi la banca lo è) di un appartamento in una zona universitaria di Roma.
Ho comprato l’appartamento nel 2011, con un mutuo trentennale (da poco rinegoziato in un tasso fisso e con 25 anni rimanenti) convinto che sarebbe stato un buon investimento potendo percepire da esso una rendita stabile, ottenuta dalla locazione dell’immobile a studenti.
Negli anni l’appartamento ha perso quasi il 25% del suo valore.
Tramite le locazioni riesco a percepire una rendita che comunque non copre del tutto le spese ordinarie + straordinarie + tasse annue.
Probabilmente sarebbe più saggio vendere l’appartamento e sfruttare invece le rate del mutuo per l’acquisto di un prodotto finanziario con un rendimento annuo di tutt’altro tipo.
Mi consiglia di effettuare la vendita in questo particolare momento storico?
Come posso agire per il meglio?
Grazie per l’attenzione e un saluto.
Massimo
Buonasera Massimo,
innanzitutto la ringrazio per la fiducia e per i complimenti.
Purtroppo non vendiamo ancora case su Roma (tra un po’ sarà possibile) ma vista la sua cortese richiesta Le do volentieri un consiglio.
Premetto che per essere specifico dovrei conoscere informazioni specifiche che non ho. Ovvero la zona esatta dove è ubicato l’immobile la dimensione esatta, il piano l’esposizione, nonché quanto lo ha pagato nel 2011, quale è il residuo muto, quali sono i prezzi di zona attuali e quali le prospettive del mercato nella sua particolare zona.
Di conseguenza la mia risposta non potrà essere di natura specifica ma generica.
Tutta via tenterò di essere comunque il più chiaro possibile in modo da esserle comunque utile.
Allora partiamo lei mi ha detto di aver acquistato un immobile nel 2011 a Roma con un mutuo trentennale da poco rinegoziato con un tasso fisso e 25 anni rimanenti.
Mi dice di averlo attualmente locato con una redditività non del tutto sufficiente a pagare le rate, e di conseguenza mi chiede sebbene venderlo ora oppure no.
Innanzitutto la correggo (simpaticamente) purtroppo non è la banca ad essere proprietaria dell’immobile ma è proprio lei infatti se l’immobile dovesse causare un danno a qualcuno e si facesse male a causa del suo immobile se l’immobile dovesse crollare se aumentassero le tasse sarebbe sempre e solo lei a pagare.
Detto ciò lei mi fa capire che venderebbe l’immobile ad una cifra di mercato, per poi reinvestire quello che percepisce oltre che una quota mensile del suo reddito per l’acquisto di un prodotto finanziario con un rendimento annuo di tutt’altro tipo.
Mi domando che cosa le abbiano detto…
E quale sia il rendimento di tutt’altro tipo…
Perché se nel mercato immobiliare di Roma ci sono dei rischi (legati più all’incertezza del momento macro economico che non all’immobile) nel mercato mobiliare (titoli e obbligazioni) i rischi sono molti di più e certi (se non si è un professionista del settore MOLTO BRAVO ed ho detto si è -ovvero lo si fa in proprio- non ci si avvale di un terzo che lo fa) specie se si cercano dei rendimenti interessanti.
Vediamo gli scenari se vendesse oggi l’immobile, lei dice di avere perso il 25% ma io non posso garantire che questo sia vero.
Come ha avuto queste informazioni?
Spesso le persone credono di conoscere il valore di un immobile guardando gli altri oggetti in vendita.
E se tutti quelli che l’hanno messo in vendita stessero sbagliando? E se i prezzi fossero davvero differenti?
E se la perdita fosse del 40% come reagirebbe? (non si spaventi è solo per dire)
E se cosa ancora peggiore se ne accorgesse dopo averlo messo in vendita per un anno per tramite di un’agenzia accondiscendente che invece di farle una valutazione le prendesse in vendita l’immobile solo per averne uno in più in vendita e poi pian piano farla scendere di prezzo fino ad arrivare al prezzo di mercato? (ed a volte sotto) e nel frattempo accorgersi di aver perso l’inquilino (non più disposto a ricevere tutte quelle visite per la vendita) oltre ad un sacco di denaro di mancato guadagno di locazione?
Se la vede così il rischio di metterlo in vendita potrebbe essere abbastanza alto, no crede?
Vediamo il secondo scenario.
Lo manteniamo per ulteriori 25 anni, una quota del suo reddito viene detratta per pagare gli oneri e le spese che il reddito da locazione non riesce a supplire.
Fra 25 anni Lei si trova un immobile in quella zona con un valore X
Il mercato immobiliare è un mercato economico ciclico, ovvero ogni tot anni sale ogni tot scende (anche se abbiamo visto che non è sempre cosi scientifico è l’opzione più probabile)
Vediamo cosa è successo negli ultimi 25 anni o meglio vediamo cosa è successo negli ultimi 60 nel mercato immobiliare.
Bene negli ultimi 60 gli immobili si sono rivalutati sempre…e statisticamente questo come detto è immaginabile che avvenga anche nel prossimo futuro, magari non subito come qualcuno pensa, ma entro 25 anni è davvero molto probabile.
Alla fine a 65 anni con una piccola spesa annua avrà un intero immobile di sua proprietà il quale reddito potrà fornire una aggiunta a quello della pensione.
Questa mi sembra un’ottima scelta.
Vede caro Massimo io credo che il mercato immobiliare in Italia nei prossimi anni non andrà molto bene
Ma è anche vero che lei si trova a Roma una delle città più belle del mondo (se non la più bella) con 5 milioni di abitanti della quale non conosco i flussi turistici ma immagino qualche decina di milioni ogni anno perciò il suo mercato – ha potenzialità enormi – e se in questo momento è in ribasso e perché l’effetto dell’economia Italiana lo tiene schiacciato a causa dei continui governi che non riescono non vogliono o non sono capaci a governare decentemente questo paese.
Ma tra 25 anni chissà…
In definitiva le consiglio assolutamente di tenere l’immobile in questo momento e di non inoltrarsi nella giungla del mercato immobiliare dove entrerebbe in un vortice (nel quale ho visto affogare molte persone) e nel quale nel suo caso non ravviso necessità di avventurarsi.
Diverso e ovviamente se comunque il denaro lei deve/vuole fare altre attività, in questo caso vi sarebbe costretto.
Come ho detto il mio è un consiglio a distanza che non può esser certo preciso, ma si basa sulle informazioni che Lei stesso mi ha dato.
Un ultimo consiglio nell’arco degli anni provi a migliorare la redditività del suo immobile. Ad esempio ha controllato che l’opzione che le ha fatto scegliere il suo consulente per il pagamento delle tasse sia la migliore? Ha controllato se nel suo quartiere ci sono persone che affittano a turisti attraverso booking o Airbnb?
Quando scadrà il contratto di locazione con il suo attuale inquilino (mi raccomando su contratti di locazione… devono essere fatti bene se no li rischiare è veramente alto)
potrebbe pensare di ricollocare l’immobile con formule differenti, la cedolare secca (magari legata ad un canone concordato – per il quale a volte vi è poca differenza) per esempio se non lo sta già utilizzando oppure appunto l’affitto a breve periodo.
Sia luna che l’altra offrono importanti benefici l’una fiscale e l’altro economico.
Spero davvero di esserle stato utile (se dovesse ravvisarne la necessita possiamo fare una piccola call su skype per chiarire meglio qualche punto) nel frattempo, Le auguro un 2020 con tanta fortuna e tanta salute. Francesco Centamori
Buongiorno Sig. Centamori,
abbiamo trovato il suo articolo molto interessante e vorremmo chiederle un consiglio. Abbiamo un appartamento (primo e ultimo piano senza balconi ma con ampio spazio esterno condominiale) nella prima periferia di Cremona (vicinanze ospedale) con garage di proprietà e, avendo acquistato una casa più grande per esigenze famigliari, vogliamo capire se sia meglio vederlo o metterlo in affitto. Il prezzo a cui é in vendita é circa il 40% in meno rispetto al costo che abbiamo sostenuto per acquistarlo nel 2010 e abbiamo ancora le rate del mutuo da sostenere. Vendiamo in perdita o affittiamo ma senza ben sapere le spese da sostenere in tal senso? Cosa ci consiglia?
Grazie
Cinzia e Simone
Buongiorno Cinza sono lieto Le sia piaciuto il nostro articolo.
Provo a risponderle sperando di di poterle essere utile.
Premetto che non posso conoscere in dettaglio le dinamiche di sviluppo di Cremona ne quanto la sua apparente vicinanza a Milano la renda più o meno attraente.
Ho dato invece un occhio al mercato attraverso i miei strumenti, e devo dire che ravvisa una certa dinamicità (n° di transazioni) se pur in calo rispetto agli anni precedenti, i prezzi non troppo alti mi fanno bene pensare, ma mi fermo, non posso infatti entrare nel merito in quanto non conosco la morfologia di Cremona, ne come si svilupperà la città urbanisticamente.
Ho fatto questa premessa per rendere più di facile comprensione prima di proporle di utilizzare un modello semplificato di quello che utilizziamo noi per valutare i grandi patrimoni immobiliari.
Quando si valuta se mantenere un “asset” inteso come investimento di qualunque tipo (quadri, oro ,azioni, immobili ecc.) ed in qualsiasi parte del mondo il calcolo che dovrebbe essere fatto è +- il seguente:
Una volta decisa la prospettiva investimento 5/10/15 anni? (ovvero per quanto tempo dedicheremo il denaro a questo investimento)
Si valuta il ricavo presunto della vendita oggi es: 100.000 (possibilmente in difetto)
Quindi si sommano gli introiti netti* percepiti x il n° di anni che abbiamo deciso di dedicare all’investimento 5/10/15?
(*ricavo= netto introiti, tolte spese, il deperimento del bene, le opere straordinarie previste , tasse, e non ultimo possibili mancati guadagni da inquilini morosi ecc )
A questo punto avrete un numero a vostra disposizione da poter confrontare con altri investimenti:
Esempio 1
Non vendere l’immobile e metterlo a reddito:
100.000 vendita oggi stima reale di mercato
affitti percepiti al netto delle spese e tasse che stimate di sostenere nei prossimi 10 anni 50.000
Ipotesi rivalutazione (il mercato di Cremona subisce l’effetto Milano) valore del bene tra 10 anni 150 (è solo un esempio)
Redditività complessiva investimento 100.000 10.000 nette annue
Ipotesi svalutazione (il mercato di Cremona non cresce) valore del bene tra 10 anni 100.000
Redditività complessiva investimento 50.000 5.000 nette annue
Ovviamente è un conteggio molto semplificato e comporta l’analisi di molteplici (incerte) variabili, tuttavia adesso ha un numero confrontabile con altri sistemi di investimento oppure può decidere se vale la pena spendere la somma del ricavato della vendita per altre attività.
Francesco Centamori
Gent.mo Dottore, le presento il mio caso per un consiglio. Ho una casa di proprietà in un paesino delle Marche (Montecassiano) in provincia di Macerata situato nella circonvallazione dello stesso (mura del paese) che da 2 anni non utilizzo. L’appartamento è stato completamente ristrutturato nel 1998 e ci ho speso la bellezza di 138 milioni di lire. È stato utilizzato da me per circa 6/7 anni solo ed esclusivamente per dormire. Ora mi trovo in una casa grande di una frazione dello stesso paese che comprende due appartamenti dove nel piccolino c’è mia suocera ed in quello grande ci abito io e mia moglie. Venendo a mancare mio suocero nel luglio scorso ho ereditato il 50% assieme a mia moglie di questa grande casa e pertanto mi trovo a pagare l’Imu al 50% più l’Imu del mio appartamento in paese in quanto ho portato la residenza nella casa grande per pagare meno. Io mi trovo in condizioni finanziarie brutte in quanto mi trovo a pagare € 600 mensili fino al 2029 ed ho una pensione di 1300 euro. Mi rimangono solo 700 euro al mese per i miei bisogni. Ho pensato di vendere tale appartamento e con i soldi che farò di chiudere anticipatamente i miei debiti con la finanziaria e così tornare a prendere la mia pensione per intero. Ho 65 anni oramai e vorrei vivere i rimanenti in condizioni economiche migliori. Questa casa che vorrei vendere è la mia casa dell’infanzia e della mia gioventù dove ho tanti tanti ricordi e mi dispiace venderla ma sono conscio che se devo fare qualche manutenzione non sono in grado di farla, neanche piccola manutenzione. Vorrei un consiglio da un esperto come Lei sul da farsi. Se venderla o affittarla. Tenga in considerazione che in banca non ho neanche mille euro di risparmi xchè con 700 euro mensili come faccio a risparmiare. Grazie tante per il consiglio che vorrà darmi spero. Alberto Camilletti.
Buona sera Alberto mi dispiace di risponderle così con ritardo, e la situazione sua è molto urgente.
Da quello che mi dice sì, le consiglio di vendere l’appartamento è di chiudere il debito con la finanziaria, pagherebbe degli interessi inutili che nella sua situazione ed alla sua non più giovane età (io ho solo qualche anno in meno di lei) potrebbero solamente aggravare il peso che porta.
Lo so che può dispiacere vendere una proprietà nella quale lei aveva investito denaro e sogni, ma bisogna essere realisti ed imparare a vivere ora. L’adesso è la sola cosa certa e che conta, il è solo un miraggio.
Si affidi a gente seria.
A proposito.
Montecassiano è bellissima!!!
Le auguro tutta la fortuna possibile. Se Le serve qualunque tipo di informazioni le offro il mio appoggio gratuitamente mi scriva in privato le lascerò il mio cellulare.
Francesco Centamori