Hai deciso di vendere casa, ma sei consapevole del fatto che avrebbe bisogno di essere ristrutturata. Come fare per massimizzare la somma che puoi ottenere dalla vendita? Come trovare un acquirente in tempi brevi? In questa guida voglio aiutarti a fare chiarezza. Ricorda, comunque, che nessun immobile da ristrutturare è uguale ad un altro: oltre alla posizione, alla dimensione ed al prestigio dell’immobile, diventa importante considerare anche quanto lavoro ci sia da fare per rimetterlo a nuovo.
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In ogni caso non demordere. Soltanto perché la tua casa è da ristrutturare non vuol dire che non riuscirai a trovare un acquirente o che dovrai svenderla. La tua è una situazione piuttosto comune, specialmente se si tratta di una casa fuori dalle grandi città. Il mercato immobiliare comprende anche queste casistiche e quando si presentano basta sapere come muoversi.
Ristrutturare fa rima con agente immobiliare
La prima necessità vera e propria di chi deve vendere un immobile è avere un buon agente a cui affidarsi. Un bravo professionista, anche quando una casa non è da ristrutturare, è in grado di dare un valore aggiunto alla vendita che supera decisamente la sua commissione. Allo stesso tempo un agente immobiliare che non lavora con professionalità ed efficacia può essere un problema ed un limite, ma questo è un altro discorso: nella guida alla scelta dell’agenzia ti spiego esattamente come trovare il professionista che fa per te.
Avere un bravo agente immobiliare, quando la casa va ristrutturata, è un doppio vantaggio. Si ottiene infatti una grande quantità di informazioni determinanti che derivano dalla sua esperienza e dalla sua conoscenza del mercato. L’agente sarà in grado di guidarti: magari concorderete insieme una parte dei lavori da fare, magari deciderete di fare intervenire un immobiliarista che lavora comprando immobili da ristrutturare e vendendoli ristrutturati, magari opterete per vendere la casa così com’è.
Quello che voglio trasmetterti è che il mercato immobiliare non è affatto semplice, tanto più quando una casa è da ristrutturare. Non potrei indicarti una strategia vera e propria prima di aver visto la tua casa, ma quantomeno posso farti capire l’importanza della consulenza.
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Come trovare la strategia migliore
Qui ti spiego come dovrebbe ragionare l’agenzia immobiliare a cui ti rivolgi, presentando poi a te il risultato dello studio. Ripeto: se non sei un professionista del settore, difficilmente riuscirai a trovare una risposta ai dubbi che ti sto per elencare. La ricerca della strategia funziona in questo modo:
- Valutazione iniziale: a quanto potrebbe essere venduto questo immobile nelle sue condizioni attuali?
- Valutazione post-lavori: quale sarebbe il suo valore una volta ristrutturato?
- Quantificazione dei lavori: quanto bisognerebbe investire nella ristrutturazione?
- Considerazioni intermedie: c’è la possibilità di fare soltanto una parte dei lavori, che aumenta in modo significativo il valore della casa, lasciando gli altri a chi comprerà la casa?
1. Ristrutturare o non ristrutturare
La prima cosa da fare è valutare se sia o meno il caso di procedere con i lavori, sempre che tu abbia la possibilità di finanziarli. Anche qualora tu non ce l’avessi, comunque, è importante quantificare le potenzialità dell’immobile una volta fatti i lavori. Questo inciderà inevitabilmente sul valore di vendita, così come sul possibile interesse di un imprenditore edile.
La valutazione economica di questi aspetti è molto complessa, ed è per questo che prima ti accennavo all’importanza di essere seguito da un professionista. Alle volte i dati a disposizione sono davvero pochi, e l’unica cosa che può realmente aiutare a prendere le decisioni giuste è l’esperienza di qualcuno che ha già affrontato situazioni simili.
2. Scegliere l’interlocutore
La seconda cosa da fare è capire con chi andare a negoziare. Se si decide di vendere l’immobile così com’è, allora probabilmente saranno i possibili acquirenti e gli affaristi. Se invece si decide di ristrutturare, bisogna farlo con in mente chi potrebbe essere il compratore finale. Se la casa è grande, durante i lavori si potrebbe considerare di ricavarne appartamenti più piccoli; se la casa è ideale per una famiglia dovrà essere ristrutturata in un certo modo, se è ideale per essere messa su Airbnb dovrà essere fatta in un altro.
In effetti sempre più persone ristrutturano con l’obiettivo di essere presenti sui siti web di affitti brevi, rendendo fruttifero il loro investimento. Di questo parleremo meglio in un’altra occasione.
3. Agire sempre con coerenza
Una volta capito cosa vogliamo fare del nostro immobile ed a chi ci rivolgiamo, tutto deve diventare una conseguenza di queste due premesse. Il modo di presentare la casa, il copy degli annunci, le foto, l’home staging, il prezzo. Molto spesso non è la strategia, ma è nel modo di attuarla che si sbaglia. Agendo sempre con coerenza rispetto a quanto programmato massimizziamo le chance di concludere la vendita con successo.
Il mercato di una casa da ristrutturare
Abbiamo già menzionato il fatto che un mercato possibile per le case che necessitano di essere ristrutturate sono gli affaristi e gli investitori immobiliari. In realtà esistono anche degli acquirenti che non disdegnano la possibilità di intervenire su un immobile. Che tipo di compratori sono?
In primo luogo, si tratta solitamente di persone interessate a riadattare la casa in base al proprio gusto personale. Per questo è facile trovare compratori che si assumano il compito di fare riparazioni minori e interventi di tipo estetico; difficilmente, invece, qualcuno vorrebbe interessarsi di problemi agli impianti o a questioni strutturali.
Se ci sono degli interventi importanti e non estetici da fare su una casa diventa più difficile riuscire a venderla in modo conveniente. Supponiamo che un immobile valga 200.000 euro, ma necessiti di una spesa di 20.000 euro per rifare il tetto: molto probabilmente nessun compratore offrirebbe 180.000 euro in queste condizioni. A quel prezzo, sommato al costo per intervenire sul tetto, l’acquirente potrebbe comprare direttamente un altro immobile senza assumersi il compito di fare le riparazioni. Un’offerta prevedibile sarebbe di 160.000 euro.
Il mercato delle case che necessitano di riparazioni minori, dunque, è tipicamente un mercato di famiglie interessate a fare interventi di carattere estetico; sono famiglie interessate a creare un nido di lungo termine, per cui qualche settimana di lavori non provoca spavento. Il mercato delle case con importanti somme necessarie per la ristrutturazione, invece, è un mercato di persone interessate a spendere il proprio budget per acquistare un immobile che altrimenti sarebbe fuori dalla loro portata. In ogni caso ricorda: hai una singola casa da vendere, per cui basta una singola eccezione a questa regola generale per toglierti il problema. Al contrario dei mercati finanziari, quello immobiliare è fatto di singole case e singoli acquirenti che hanno scopi e percezioni diverse.
Spero di esserti stato utile e che la vendita della tua casa da ristrutturare possa procedere per il meglio; ti consiglio ancora una cosa: di iscriverti alla mia newsletter, in modo da ricevere aggiornamenti e consigli per continuare a scoprire come vendere la tua casa con successo.
